بازار مسکن در بن‌بست اجاره خانه

از یکسو افزایش مداوم قیمت زمین و خانه، و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم، باعث شده که بسیاری از خانوارها از خرید مسکن باز بمانند و به جمعیت مستأجران افزوده شود. اکنون در سال ۱۴۰۴، در حالی که سیگنال‌هایی مبنی بر خروج بازار مسکن از رکود پیش از این داده می‌شد، اما واقعیت‌های میدانی و اقتصادی نشان می‌دهند که این وعده‌ها محقق نشده و وضعیت وخیم‌تر از گذشته شده است.

افزایش قیمت مسکن

به گزارش «آرمان ملی»، براساس آخرین آمار منتشر شده، جمعیت مستأجران در ایران طی هفت سال گذشته روندی صعودی داشته و پیش‌بینی‌ها حاکی از تداوم این افزایش در سال ۱۴۰۴ نیز هست. در این گزارش به مقایسه شرایط بازار مسکن در سال جاری با سال گذشته، بررسی دلایل افزایش جمعیت مستأجران، تأثیر تحریم‌ها و رکود ساخت‌وساز و نیز آینده احتمالی این بازار پرداخته شده است. طی دهه گذشته، قیمت مسکن در کلانشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و شیراز افزایش سرسام‌آوری داشته است. این افزایش نه تنها تابعی از تورم عمومی کشور بوده، بلکه متأثر از سیاست‌گذاری‌های نادرست، سوداگری در بازار مسکن، کاهش عرضه و وابستگی به دلار و قیمت مصالح ساختمانی نیز بوده است. در حالی که در سال ۱۳۹۶ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۴ میلیون تومان بود، این رقم در سال ۱۴۰۳ به بیش از ۸۰ میلیون تومان رسید. در نتیجه، خانوارهایی که حتی با پس‌انداز چندین‌ساله به دنبال خرید خانه بودند، اکنون با واقعیتی تلخ مواجه‌اند و آن اینکه؛ خانه‌دار شدن تبدیل به رؤیایی دست‌نیافتنی شده است.

رشد جمعیت مستأجران

با افزایش قیمت خرید مسکن، روند مهاجرت به بازار اجاره نیز تشدید شده است. آمارها نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۳، بیش از ۴۵ درصد خانوارهای شهری مستأجر بوده‌اند؛ در حالی که این رقم در سال ۱۳۹۵ کمتر از ۳۲ درصد بود. به گفته کارشناسان؛ افزایش جمعیت مستأجران تبعات اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای دارد. فشار روانی بر خانواده‌ها و کاهش امنیت اقتصادی آنها، افزایش نارضایتی اجتماعی به‌ویژه در قشر متوسط و پایین جامعه، افزایش پرونده‌های قضائی مرتبط با دعاوی اجاره و تخلیه، شکل‌گیری حاشیه‌نشینی جدید در اطراف شهرهای بزرگ و... از جمله تبعات ناشی از نابسامانی بازار مسکن و اجاره است که این سال‌های به طور فزاینده‌ای در حال افزایش است. به باور صاحب‌نظران؛ تحریم‌های اقتصادی در سال‌های اخیر، تأثیر عمیقی بر بخش مسکن گذاشته و با محدود شدن واردات تجهیزات ساختمانی، افزایش قیمت مصالح و کمبود سرمایه‌گذاری، ساخت‌وسازها روندی نزولی پیدا کرده است. کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال ۱۴۰۲، تا حدود ۲۲ نشان از بی‌رونقی و وجود چالش‌های متعدد در این بازار دارد. از سوی دیگرکاهش ساخت‌وساز در کنار افزایش تقاضا، به‌ویژه در شهرهای مهاجرپذیر، توازن بازار را بر هم زده و زمینه‌ساز افزایش قیمت اجاره و خرید شده است. به‌عبارتی، بحران عرضه یکی از مهم‌ترین دلایل استمرار رکود و التهاب در بازار مسکن است.

مردم در تنگنای اجاره‌خانه

این گزارش حاکی است؛ در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، برخی کارشناسان و مسئولان از سیگنال‌هایی برای خروج بازار از رکود خبر دادند. آنها به افزایش نسبی صدور پروانه‌های ساختمانی، رونق در برخی پروژه‌های انبوه‌سازی، و افزایش معاملات ملکی اشاره داشتند، اما واقعیت‌ها، به‌ویژه در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، نشان داد که این سیگنال‌ها اغلب ناشی از نوسانات کوتاه‌مدت و نه تحولات بنیادین بودند. عدم هماهنگی میان نهادهای مختلف، نبود سیاست‌گذاری واحد برای تنظیم بازار اجاره، و ناتوانی دولت در جذب سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی، از جمله دلایلی بودند که مانع تحقق این وعده‌ها شدند. رشد سریع قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳ نیز بخش مهمی از بحران مسکن را نمایان کرد. بسیاری از مالکان با استناد به تورم عمومی، نرخ اجاره را تا ۶۰ درصد افزایش دادند؛ در حالی که حقوق و دستمزدها رشد کمتری داشتند. برخی گزارش‌ها از افزایش موارد اجاره‌نشینی اشتراکی، خوابگاه‌های خصوصی و حتی چادرنشینی در حاشیه شهرها حکایت دارد. به‌ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران و کرج، خانوارهایی با درآمد متوسط نیز دیگر توان پرداخت اجاره‌بهای منصفانه را ندارند.

تحریم‌های اقتصادی در سال‌های اخیر، تأثیر عمیقی بر بخش مسکن گذاشته‌ و با محدود شدن واردات تجهیزات ساختمانی، افزایش قیمت مصالح، و کمبود سرمایه‌گذاری، ساخت‌وسازها روندی نزولی پیدا کرده است

راهکارها و آینده پیش‌رو

کارشناسان معتقدند بدون دخالت مؤثر دولت و سیاست‌گذاری جدی، بحران مسکن در سال‌های آتی نیز ادامه‌دار خواهد بود. در این راستا برخی کارشناسان اقدام به ارائه راهکارهایی مانند؛ افزایش تولید مسکن اجتماعی با قیمت تمام‌شده پایین، اعطای تسهیلات بانکی مؤثر و با سود پایین به خریداران واقعی، کنترل بازار اجاره از طریق سامانه‌های ثبت قرارداد و وضع مالیات بر خانه‌های خالی، رفع موانع سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، توسعه حمل‌ونقل عمومی برای گسترش سکونت در حاشیه شهرها و... کرده‌اند که البته بسیاری از آنها در نتیجه عدم تعامل و همکاری سازمان‌های ذیربط عقیم مانده‌اند. در نهایت، آنچه مسلم است، وضعیت فعلی بازار مسکن و اجاره در ایران پایدار نیست. در صورت بی‌توجهی به این بحران، ممکن است جامعه با چالش‌های بزرگ‌تری مانند افزایش فقر، بی‌خانمانی و حتی بحران‌های سیاسی و اجتماعی مواجه شود. از این رو برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند؛ سال ۱۴۰۴ را می‌توان سال هشدار برای سیاست‌گذاران حوزه مسکن دانست؛ چراکه شاخص‌ها نشان می‌دهند زمان زیادی برای اصلاحات باقی نمانده است.

فقدان بانک اطلاعاتی

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاور املاک با بیان این‌که بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را از جنبه‌های مختلفی می‌توان مورد ارزیابی قرار داد، اظهار کرد: تا مردادماه سال گذشته، بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات سامانه املاک و مستغلات که در اختیار مشاوران املاک قرار داشت، اقدام به استخراج داده‌ها می‌کرد. بر این اساس، ماهانه به‌طور میانگین ۴۰۰۰ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در سطح شهر تهران ثبت می‌شد. وی با یادآوری اینکه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آن زمان حدود ۹۰ میلیون تومان بود، افزود: سال ۱۴۰۳ دستخوش یکسری تحولات شد که بر روند ثبت قراردادها تأثیر گذاشت و مشاوران املاک را تحت‌تأثیر قرار داد. به همین دلیل، از مردادماه سال گذشته به بعد، آمار دقیقی در دست نیست که بتوان با استناد به آن، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن را اعلام کرد. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که برخی کارشناسان بر اساس آگهی‌های مسکن اقدام به اعلام قیمت می‌کنند، بیان کرد: میانگین قیمت مسکن بر اساس قراردادهای ثبت‌شده مشخص نیست. سامانه‌های خودنویس و کاتب که مشاوران املاک موظف به ثبت رویدادهای ملکی مردم در آن‌ها هستند، هنوز خروجی مشخصی در زمینه قیمت و تعداد قراردادها ارائه نمی‌دهند.

رکود کامل بازار

بیگی‌نژاد با تأکید بر اینکه قیمت‌گذاری در بازار مسکن باید بسیار دقیق باشد و نمی‌توان با تصور و تخیل برای ملک مردم قیمت‌گذاری کرد، گفت: البته از نظر قیمتی، حرکت بازار صعودی بوده اما به همان نسبت، تعداد قراردادها کاهش یافته است. روند افزایش قیمت مسکن فاحش نیست، چون تقاضا در بازار وجود ندارد. معاملات مردم زمانی رسمیت پیدا می‌کند که به ثبت برسد. ثبت قراردادها در دفاتر مشاوران املاک می‌تواند نقش مؤثری در شفاف‌سازی وضعیت بازار ایفا کند. وی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت‌ها در سال ۱۴۰۴ اظهار کرد: بازار مسکن با افزایش مراجعه‌کنندگان رونق می‌گیرد، اما قیمت مسکن در اختیار مشاوران املاک یا کارشناسان نیست. برای پیش‌بینی، ابتدا باید دید در بازارهای موازی با بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری چه اتفاقی رخ می‌دهد. اقتصاد مسکن یک پدیده زنده است و تحولات سایر بازارها را زیر نظر دارد. نمی‌توان بازار مسکن را از تحولات سایر بازارهای اقتصادی جدا دانست؛ این بازار همواره نسبت به آنها واکنش نشان می‌دهد.