بحران مسکن حاصل حرکت در مسیر اشتباه

 کارشناسان معتقدند مشکل بازار مسکن به قدری عمقی و آشفته است که به نظر نمی رسد توقع بهبود آن در دولت چهاردهم داشته باشیم. اما می توان امید داشت که با تامین زیرساخت‌های مناسب تعادل یا ثباتی در این بازار طی سالیان آتی ایجاد کرد.

دلایل بازار غیرمتعادل مسکن

به گزارش «آرمان ملی»، محمدعلی سلمانیان، کارشناس حوزه مسکن با بیان این مطلب گفت: در برخی از مناطق تهران که افزایش اجاره خانه ها کمتر است رشد جمعیت بیشتری رشد داشته که البته کاذب است و اگر این مسئله حل شود مهاجرت منفی شکل می گیرد و مشکل مسکن هم حل می شود و سبک معماری و زندگی کشور هم اصلاح می شود و مسئله اشتغال را باید اول حل کرد. کسب درآمد را باید اصلاح کرد و به تبع آن البته اگر مشکلات دیگری که مربوط به بازار مسکن و ساخت و ساز است، حل شود مانند مشکلاتی چون ترافیک، آلودگی و ... حل می شود و بازار مسکن رونق می گیرد. وی در ادامه به مشکلات مسکن در کلانشهرها و به ویژه تهران پرداخت و گفت: مشکل مسکن ایران به ویژه تهران با بسیاری از مسائل تشدید می شود، یکی از مسائل تاثیرگذار درباره مسکن مسئله افزایش مهاجرت  اتباع بخصوص افغان‌ها به کشور به خصوص استان هایی چون؛ خراسان، تهران و .. است، در حال حاضر کاملاً قابل لمس است که مهاجرت فرامرزی هم باعث ایجاد معضلاتی شده است، افراد بسیاری در تهران با حضور مهاجران  دارای مشکلاتی شده اند و بر مشکلات  که مشکلات مسکن کشور افزوده‌اند، این روند با حضوری کوتاه در مناطقی چون دریاچه چیتگر تهران کاملاً محسوس است. هر چند باید گفت که ایران زندگی ضد مهاجر افغان ندارند، اما باید مشکل را با نظارت بیشتر بر مقوله مهاجرت حل کنند. این مسئله مهمی است که باعث می شود با نبود نظارت ثروت کشور در حوزه های مختلف در اختیار غیرایرانیان قرار گیرد.

بحران بازار مسکن حاصل سیاست های اشتباه

او اضافه کرد: بر اساس داده‌های موجود، قیمت مسکن در تهران و دیگر کلانشهرها در دهه گذشته به طور مداوم افزایش یافته است. این افزایش به دلایل مختلفی از جمله تورم، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، و کاهش عرضه نسبت به تقاضا برمی‌گردد. همچنین در همین راستا، اجاره‌بها نیز همگام با قیمت مسکن افزایش یافته است. بسیاری از مستاجران برای تأمین هزینه‌های اجاره‌بها دچار مشکلات مالی جدی شده‌اند. افزایش اجاره‌بها عمدتاً به دلیل کمبود واحدهای مسکونی مناسب، سیاست‌های نامناسب اجاره‌داری، و فشارهای اقتصادی بر مالکان است. تورم بالا و کاهش ارزش پول ملی تأثیر مستقیم بر افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و در نتیجه افزایش قیمت مسکن دارد. این عوامل باعث می‌شوند تا قیمت‌ها به صورت تصاعدی افزایش یابند. از سوی دیگر، کاهش عرضه مسکن به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی و قانونی سازندگان، نبود برنامه‌های مناسب برای توسعه مسکن و زمین‌های محدود برای ساخت و ساز، منجر به افزایش قیمت‌ها شده است. افزایش جمعیت شهری، مهاجرت به کلانشهرها و تغییرات جمعیتی موجب افزایش تقاضا برای مسکن شده است. این افزایش تقاضا در مواجهه با عرضه محدود، منجر به افزایش قیمت‌ها و اجاره‌بها می‌شود.

راهکارهای بهبود بازار مسکن و اجاره

این کارشناس ادامه داد: ارائه وام‌های با بهره پایین به سازندگان مسکن و خریداران به منظور تسهیل در تأمین مالی ساخت و خرید مسکن، توسعه مناطق جدید شهری و فراهم کردن زیرساخت‌های لازم برای ساخت و ساز مسکن، تشویق به ساخت و ساز مسکن استیجار با عرضه مشوق‌های مالی و قانونی به سازندگان برای ساخت واحدهای مسکونی استیجاری می تواند تا حدی به تعادل بازار مسکن کمک کند.

سلمانیان معتقد است: افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در تهران و کلانشهرها یک چالش جدی است که نیازمند راه‌حل‌های جامع و پایدار است. ترکیبی از سیاست‌های مالی، حمایتی، نظارتی و توسعه‌ای می‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش فشارهای اقتصادی بر خانوارها کمک کند. از سوی دیگر، مشارکت فعال دولت، بخش خصوصی و تعاونی‌ها در برنامه‌ریزی و اجرای طرح‌های مسکن ضروری است.

چشم انداز بحران مسکن تا سال آینده

بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر در این باره گفت: «مشکل مسکن، مشکلی نیست که با تغییر دولت‌ها به سرعت قابل حل باشد یا دولت جدیدی که سر کار می‌آید تصور کند می‌تواند با همین ساختار معیوب، مشکلات را حل کند. حقیقت این است که در دولت‌های دوازدهم و سیزدهم، هیچ یک از آقایان روحانی و رئیسی، برنامه قوی تری، نسبت به یکدیگر در حوزه مسکن ارائه نداده بودند. چون هر یک سر کار آمدند، وارد یک ساختار یا قالب اقتصادی مشخص مشغول به کار شدند. غافل از آن که این قالب ساختاری  دارای ایراد است. جالب این که همین قالب اقتصادی اشتباه، مدافعانی هم دارد. در بحث اقتصاد دولتی، قاعدتا، بخش خصوصی نباید مشکلی برای فعالیت داشته باشد. پس مشکل اقتصاد ما کجاست و چرا نمی‌توانیم در بخش خصوصی تولید داشته باشیم؟ وقتی صحبت از تولید می‌کنیم، برخی از اقتصاددان‌ها صحبت از مصرف ارز می‌کنند. اما بحث ما این نیست. بحث اصلی در مسکن ما این است که با توجه به اقتصاد بسته و محدودمان، توانایی‌های محدودی هم داریم. مشکل وقتی تشدید می‌شود که با توجه به نرخ جمعیت، نیاز ما به مسکن به حدی بالاست که نمی‌شود نیاز‌های بخش مسکن را نادیده گرفت. وی افزود: «هر سال بخشی از مسکن در کشور، مستهلک می‌شود، خانوار‌های جدید می‌آیند و نیاز‌های تامین مسکن کشور نیز روند صعودی پیدا می‌کند. همه این‌ها باعث می‌شود حدود ۱ میلیون الی ۱ میلیون و دویست مسکن لازم داشته باشیم که این وضعیت حداقل تا ۲ دهه آینده نیز ادامه خواهد داشت. همچنین اگر نرخ جمعیت افزایش پیدا کند، این وضعیت تشدید می‌شود. در این شرایط آقای پزشکیان چه کار می‌تواند انجام دهد؟ آیا می‌خواهد اعلام کند که دولت چهاردهم برای ساخت مسکن وام می‌دهد؟ یا زمین با تسهیلات ارائه می‌کند؟ خب این تجربه را در دولت‌های قبلی داشتیم و جوابی نگرفتیم.

۵۰ سال است در بازار مسکن اشتباه حرکت کرده ایم

این استاد دانشگاه در ادامه گفت: «درست است که آقای پزشکیان می‌ خواهد تحریم‌ها را رفع کند یا به رشد اقتصاد کشور به طور کلی کمک کند یا حتی گام‌هایی هم برای بهبود وضعیت مسکن انجام دهد و سرمایه‌هایی را هم وارد کشور کند. اما همه این‌ها برای حل مشکلات اساسی بازار مسکن کشور کافی نیست. ما چنین تلاش‌هایی را در دوره‌هایی مثل دوره آقای هاشمی رفسنجانی داشتیم، اما همین تلاش‌ها هم چندان تاثیری در کاهش قیمت مسکن نداشت. نگاهی به نمودار قیمت مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته نسبت به همه کالا‌ها پیشتاز بوده است. هر اقتصاددانی هم از سوداگری در بخش مسکن صحبت کند، مشخص است که هیچ اطلاعی از بازار مسکن ندارد. چطور می‌شود بیش از ۲۰ درصد کالایی مثل مسکن را احتکار و سوداگری کرد؟ مسکن در اثر عرضه و تقاضا با تغییر قیمت رو به رو می‌شود. تمام پتانسیل بخش خصوصی ما که ۹۵ الی ۹۷ درصد از مسکن را در اختیار دارد، توان ۳۰۰ هزار الی ۴۰۰ هزار عدد ساخت را دارد. وی افزود: «اگر آقای پزشکیان، دخل و تصرف لازم، در کل اقتصاد را انجام ندهد و در حوزه‌های ارز، طلا و ... موفق نباشد، در بخش مسکن هم موفقیتی کسب نخواهد کرد. آن روزی در بخش مسکن تحول را تجربه می‌کنیم که درک کنیم، ۵۰ سال است اشتباه حرکت می‌کنیم. ما ۵۰ سال است با یک مانیفست قدیمی پیش می‌رویم که غلط است، باید به سمت آزادسازی اقتصاد حرکت کنیم. دولت باید متکی به کارکرد اقتصادی مردم و صرفا مالیات بگیر باشد اگر توسعه اقتصادی ایجاد شود، دولت نیز رشد می‌کند. لازم است که بنگاه‌های اقتصادی را از دولت قیچی کنیم. تا زمانی که این مشکلات را در اقتصاد کلان کشور حل نکنیم به رشد و پیشرفت نمی‌رسیم. مسکن، تنها یکی از مشکلات اقتصاد کلان ماست. سال آینده با بحران در حوزه مسکن مواجه خواهیم بود. اگر چند سال پیش کسی می‌گفت قیمت مسکن متری ۳۰۰، ۴۰۰ میلیون می‌شود هیچکس باور نمی‌کرد، اما اکنون به راحتی می‌پذیریم. هر اندازه جراحی و تغییرات در ساختار اقتصاد کشور را به تاخیر بیندازیم، وضعیت مسکن هم بدتر می‌شود. آن کسی که ماهی ۱۵ میلیون درآمد دارد چطور قرار است ماهی ۱۰ میلیون تومان اجاره خانه بدهد؟ یک کارگر، یک معلم و امثالهم چطور می‌خواهد رهن و اجاره مسکن در تهران را تقبل کند؟ آقای پزشکیان عاقلی کرده که شعار مسکن نداده و امیدوارم از این به بعد هم در این حوزه شعار ندهد، چون هرچه بگوید نمی‌شود.»