اجاره‌بها یا قیمت جان؟/ گرانی‌هایی که محدود به بازار مسکن یا اجاره نیست/ اجرای روش‌های پلیسی نمی‌تواند بر کنترل اجاره بهای مسکن به طور دائم باشد

آرمان ملی - صدیقه بهزادپور: همزمان با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها و پیش‌بینی افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری، رئیس‌جمهور خواستار تسهیل شرایط تأمین مسکن مورد نیاز برای مستاجران شد این در حالی است که کارشناسان معتقدند قیمت مسکن و اجاره بها مسئله‌ای جدا از گرانی‌های افسارگسیخته ناشی از تورم حاکم بر جامعه نیست و بهترین و شاید تنها راهکار کاهش نرخ تورم با اِعمال اصلاحات در زیرساخت‌های اقتصادی و همچنین الگوبرداری از کشورهای موفق دراین زمینه است که در غیراینصورت امیدی به بهبود حال مسکن در این شرایط نیست.

کاهش تورم کلید اصلی کاهش اجاره‌بها
فربد زاوه، کارشناس مسکن در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: بازار مسکن و اجاره‌بها مسئله‌ای جدا از افزایش قیمت دیگر اقلام خوراکی و غیرخوراکی نیست به طوری که افزایش قیمت اجاره بها ارتباط مستقیمی با نرخ تورم دارد به همین دلیل شواهد موجود بخش مسکن نقش محرک را در ایجاد رکود یا رونق در اقتصاد ایران ندارد بلکه این بخش مسکن است که از تحولات اقتصاد کلان کشور تأثیر می‌پذیرد و از منظر تحولات قیمتی به ویژه طی سالیان اخیر که با نوسانات بسیار قیمت ارز و رکود اقتصادی همراه بودیم قابل مشاهده است و هرگاه با شوک‌های مختلف اقتصادی یا غیراقتصادی مانند نوسانات قیمت نفت یا دلار، مذاکرات برجام روبه‌رو شدیم تأثیرات خود را روی بازار مسکن در بخش خرید و فروش و اجاره بر جای گذاشت بنابراین نمی‌توان چندان امید داشت که بدون اقدام جدی برای درمان حال بیمار اقتصاد، شاهد بهبود جدی در وضعیت بازار اجاره باشیم. او افزود: با توجه به اولویت تورم و رشد اقتصادی در بهبود بازار مسکن و اجاره، مهم‌ترین اقدام اصلاح اساسی ساختارهای اقتصادی کشور است که تأثیرمستقیم و غیرمستقیم خود را بر بخش‌های مختلف مسکن برجای خواهد گذاشت به راهکارهایی مانند توسعه ابزارها و نهادهای مختص بازار مسکن برمی‌گردد، اما این اقدامات به تنهایی برای بهبود بازار مسکن و بازار اجاره کشور کافی نیست، به‌گونه‌ای که بدون برآورده شدن پیش‌شرط‌های کنترل تورم و رشدهای اقتصادی پایدار، حتی نمی‌توان از قابلیت‌های این نهادها نیز به‌طور کامل بهره برد.

مسکن دنباله‌رو گرانی‌های بی‌پایان
این کارشناس ادامه داد: به دلیل اینکه آمار مستدلی در این حوزه اعلام نشده است، اطلاعات موجود در این حوزه غیرشفاف است و نمی‌توان براساس آمار رسمی بحث و تحلیل کرد اما آنچه که مشهود و قابل لمس است افزایش قیمت زیاد اجاره بهاست که برای مستاجران غیرقابل تحمل بوده و مستاجران روزهای سختی را سپری می‌کنند اما عمده این نمادهای بیرونی ناشی از افزایش نرخ تورم و گرانی عمومی کلیه اقلام و کالاهاست و محدود به بازار مسکن یا اجاره نیست. زاوه معتقد است: خانوارها با افزایش قیمت کالاها و اقلام اساسی که روزمره با آن سرو کار دارند به دلیل استمرار و لمس هر روزه آن مانند افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها که معمولا قراردادها حداقل یکساله هستند ساده‌تر مواجه می‌شوند و شاید چون طی سال در مقاطع مختلف با آن روبه‌رو می‌شوند، توجه کاملی به روند یک‌ساله افزایش بهای این کالاها نداشته باشند، اما هضم و کنار آمدن با افزایش قیمت اجاره بعد از گذشت یک سال اجاره‌نشینی و اعلام نرخ اجاره مجدد، هرچند ممکن است به‌اندازه‌ی رشد سایر کالاهای مصرفی باشد، اما برای مستاجران بسیار دشوارتر و گاه غیرقابل تحمل است.

الگوهای موفق جهانی راهکار نجات اقتصاد
این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: چنانچه شرایط با همین روال پیش رود و مخصوصاً نرخ تورم کاهش نیابد و تغییراتی در این زمینه اعمال نشود بعید به نظر می‌رسد هر اقدام دستوری یا غیردستوری بتواند بازار اجاره را تعدیل کند بنابراین یکی از موثرترین راهکارها آن است که منطبق با آموزه‌های علم اقتصاد و بر اساس الگوهای موفق جهانی، سیاست‌گذاران اقتصادی کشور نیز برای بهبود شاخص‌های رشد اقتصادی و نرخ تورم، در حوزه‌های داخل و بین‌المللی اقدامات جدی به عمل آورند تا در بطن جامعه نیز شاهد رشد اقتصادی و رونق تولید و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن چه در قالب خرید و چه در قالب اجاره باشیم.

پیش بینی افزایش مستمر اجاره بها در 1402
آنطور که از کمیسیون اقتصادی مجلس خبر می‌رسد نشان دهنده این است که هنوز در داخل دولت هستند کسانی که مخالف اجرای تعیین سقف برای اجاره بها در سال ۱۴۰۲ باشند و این مخالفت از سوی برخی اعضا اگرچه نشان می‌دهد که دولت در سر دو راهی اجرای این برنامه است اما احتمالاتی نیز در این خصوص وجود دارد که با توجه به رشد قیمت مسکن و تورم عمومی احتمال اینکه سقف اجاره بهای مسکن در تهران و سایر شهرها افزایش یابد وجود دارد اگرچه سقف اجاره بهای مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و در ستاد تنظیم بازار، برای شهر تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل و ویژه قراردادهای تمدیدی تعیین شد. کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که تعیین سقف اجاره بها می‌تواند در این روزها کمک خوبی برای مستاجران باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستأجران در مضیقه هستند. برخی از همین کارشناسان معتقد هستند که موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ مبنی بر عدم افزایش رقم اجاره بها بیش از ۲۵ درصد را باید از فعالان بازار املاک پیگیری کرد، چراکه در بورس نیز دامنه نوسان وجود دارد تا اگر اتفاق غیرمترقبه‌ای رخ داد، تأثیر ناگهانی بر بازار نگذارد پس باید به این موضوع تأکید داشت که در شرایط عادی تعیین سقف اجاره مسکن قابل تأیید نیست اما در شرایط بحرانی می‌توانند مانند دامنه نوسان، رشد ناگهانی اجاره مسکن را به جای اثرگذاری در یک سال، به چند سال منتقل و به تأخیر بیندازد.

پیش بینی نماینده مجلس از افزایش اجاره
محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، از موافقان این طرح با اشاره به اینکه دولت برای افزایش نرخ اجاره بها سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد معتقد است که افزایش سرسام‌آور کرایه خانه در چند سال اخیر مردم به ویژه اقشار کم درآمد و متوسط روبه پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است البته ساماندهی اساسی این بازار نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شود، اگرچه این اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس تا حدودی در آن روزها می‌توانست مفید باشد اما حالا که دولت در مسکن ملی پیشرفت‌های خوبی داشته است و در سال جاری نیز ۲۴ هزار هکتار زمین دولتی به شهرها الحاق شده و این طرح ملی در مسیر خوبی قرار گرفته است باید گفت طرح‌های کوتاه مدت نمی‌تواند چندان مفید باشد. رضایی کوچی اضافه کرد: برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیئت وزیران مصوب کند که مالکان در سال جاری بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال جاری تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد؛ این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متأسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه‌های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود. اگر چه دولت در سال جاری تعیین سقف اجاره بها را تا حدودی با نظارت بیشتری نسبت به سال ۱۴۰۰ اجرایی کرد اما اجرای ساماندهی مشاوران املاک که در دست بررسی و تدوین آن در دو وزارتخانه شهرسازی و امور اقتصادی است می‌تواند بسیار به بخش مسکن و بازار اجاره کمک کند. او تاکید می‌کند: برای کنترل اجاره بهای مسکن باید به سمت تولید و راه اندازی اجاره داری حرفه‌ای حرکت کرد. چرا که وقتی تولید مسکن همچنان به روش سنتی باشد و عرضه همواره به هر دلیلی از تقاضا عقب، قطعا اجرای روش‌های پلیسی و بگیر و ببند نمی‌تواند بر کنترل اجاره بهای مسکن به طور دائم و روتین موثر باشد.

ضرورت‌های کاهش قیمت مسکن و اجاره بها
همچنین این گزارش بیانگر آن است که در سال ۹۸ حدود ۶۷ درصد خانوارهای شهری و بیش از ۸۶ درصد خانوارهای روستایی در مسکن‌های ملکی ساکن بوده‌اند. همچنین حدود ۹ درصد خانوارها در مناطق شهری و روستایی در سایر انواع مسکن مانند خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند. همچنین با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن‌ ملکی با افزایش روبه‌رو بوده که این معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارهاست. اما در دو سال اخیر با رشد فزاینده قیمت مسکن به نظر می‌رسد تعداد مستاجران رو به افزایش است. به طوری که بر اساس تازه‌ترین گزارش‌ها، در سال ۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شد و نرخ رسمی رشد اجاره‌بها در تهران که تا سال ۹۹ حدود ۳۰ درصد گزارش می‌شد، آذر ۱۴۰۰ از ۵۱ درصد هم گذشت. بنا بر آمار رسمی، قیمت زمین در تهران، به‌طور میانگین، در ۱۰ سال گذشته حدود ۴۰ برابر و قیمت مسکن حدود ۲۰ برابر شده و سه دهک جامعه برای خرید یک واحد ۷۰متری باید ۱۲۰ سال انتظار بکشند و بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ طی ۳۰ سال به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسید که به نظر می‌رسد دولت برای سال 1402 باید در کنار اهرم‌های مالیاتی به موضوع رونق تولید مسکن نیز توجه ویژه‌ای داشته باشد تا با تولید مسکن و عرضه به هنگام آن واحدهای مسکونی میان عرضه و تقاضا تعادل ایجاد کند هر چند به نظر می‌رسد اختمال اجرا نشدن تعیین سقف اجاره بهای مسکن در سال آینده کمتر از اجرا شدن باشد اما دولت نیز به خوبی می‌داند که باید سقف ۲۵ درصد دستخوش تغییراتی شود.