مسکن نقلی، گزینه اقتصادی یا فاجعه اجتماعی

از جمله مزایای آنها می‌توان به قیمت مناسب و صرفه‌جویی در هزینه‌های انرژی اشاره کرد. این واحدها به دلیل ابعاد کوچک‌تر، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات کمتری دارند و برای افرادی که به تنهایی زندگی می‌کنند یا زوج‌های جوان مناسب هستند. با این حال، فضای محدود این مسکن‌ها می‌تواند برای خانواده‌های بزرگ مشکل‌ساز باشد و با سبک زندگی ایرانی که بر تعاملات خانوادگی تأکید دارد، سازگاری نداشته باشد. همچنین، کمبود امکانات رفاهی و احساس خفگی در فضاهای کوچک از دیگر معایب این نوع مسکن‌ها به شمار می‌آید. در نهایت، با وجود اینکه مسکن‌های کوچک متراژ می‌توانند به عنوان یک گزینه اقتصادی مطرح شوند، نیاز است که به دقت مزایا و معایب آن‌ها مورد بررسی قرار گیرد تا به یک راه‌حل پایدار دست یافت. برای بررسی بیشتر این امر «آرمان ملی» با محمود جامساز کارشناس اقتصادی گفت‌وگو کرده‌ که در ادامه می‌خوانید.

مسکن دولتی، یکی از گزینه‌هایی است که تاکنون تحت عناوین مختلف درصدد حل مشکل مسکن به ویژه برای گروه‌های آسیب پذیر مطرح شده است، به نظر شما دولت تا چه حد توانسته است در این زمینه موفق عمل کند؟

یکی از مهم‌ترین چالش‌های جمهوری اسلامی شیوه رویارویی با بحران مسکن و اجاره بهاست که با به جریان انداختن طرح‌های پوپولیستی مسکن مهر و نهضت مسکن ملی که با عدم تأمین منابع و وجود موانع ساختاری روبه‌رو شدند، نه تنها مهار نشد، بلکه بهای مسکن و اجاره بها، با افزایش شگفت‌آوری معادل چندین برابر نرخ رشد تورم، روبه‌رو شده است. بر اساس برخی از گزارش‌های مسئولین ۴۸ هزار میلیارد تومان از ۱۰۰ هزار میلیارد تومان پایه پولی در دولت احمدی‌نژاد مصروف تأمین مالی مسکن مهر شد که حاصل آن تشدید تورم در همه بخش‌های اقتصادی، به ویژه مسکن مهر گردید. این در حالی است که پس از ۱۷ سال که از شروع این پروژه می‌گذرد هنوز بسیاری از واحدها به متقاضیان تحویل داده نشده و در بستر تورم، پیامک‌هایی به متقاضیان برای واریز وجوه اضافی ارسال می‌شود. ضمن آنکه بسیاری از واحدهای مسکن مهر تحویل داده شده، به دلیل سازه ضعیف مستهلک شده و چون هزینه تعمیر آن از توانایی ساکنان خارج است، پرونده‌های متعدد شکایت در دادگاه‌ها مطرح شده است. اخیراً طرح مسکن اقتصادی نیز با هدف ساخت ۴۰ هزار دستگاه واحدهای کوچک متراژ عمدتاً ۲۵ متری توسط اتحادیه تعاونی عمران و سرمایه‌گذاری‌های مردمی تدوین شده که بیش از آنکه راه‌حلی پایدار و منطبق با نیازهای واقعی جامعه باشد، یک ایده تجاری و واکنشی سریع به بحران مسکن است. بر این اساس قرار است در فاز اول ۲۳۸۰۰ دستگاه ظرف ۴۸ ماه ساخته و با قیمت ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان به متقاضیان تحویل داده شود. حال پرسش این است که آیا اجرای این طرح یا پروژه اولاً با توجه به کمبودهای انرژی و سرانه‌های خدماتی، در بستر رانت و فساد الکاپن‌های ریز و درشت و در وجود تورم افزایشی، امکان‌پذیر است؟ چندی پیش گفته شد قیمت تمام شده حدود ۲۲ میلیون تومان خواهد بود. اما اینک صحبت از ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان است، معلوم نیست قراردادها بر مبنای چه قیمتی منعقد شود زیرا نرخ تورم در ۴۸ ماه آینده، به ویژه در ریاست جمهوری ترامپ و تهدیدهای حداکثری افزایش خواهد یافت.

درباره نهضت ملی مسکن که در دولت سیزدهم اجرایی شد، به گواه بررسی‌های صورت گرفته، از رشد خوبی برخوردار نیست. دلایل استمرار عدم موفقیت در حوزه مسکن در این دروه چیست؟

داستان نهضت مسکن ملی رئیسی که از یک و نیم میلیون دستگاه تنها ۲۵ درصد پیشرفت فیزیکی به‌سبب تأخیر در تأمین مالی و تورم فراینده داشته، تکرار خواهد شد. نقدهای وارد بر این طرح را می‌توان از زوایای مختلف به آن پرداخت. یکی از مهم‌ترین عوامل این است که قیمت مسکن به تبعیت از نرخ بازارهای موازی مثل طلا و ارز از ثبات برخوردار نیست و به همین جهت قیمت در قراردادها درج نمی‌شود و خانواده‌ها در شرایطی قرار می‌گیرند که توانایی پرداخت خود را نمی‌دانند. در نهایت یا قرارداد را به دیگری واگذار و یا با تقلیل مصارف مبرم، به سختی بار مالی آن را با بیش‌پرداخت اقساط پرداختی تحمل می‌کنند. به‌علاوه در اقتصاد تورمی، بهای کالاهای غیرمبادله‌ای بسیار بیش از کالاهای مبادله‌ای افزایش بها را تجربه می‌کنند و از آنجا که مسکن به‌عنوان کالای غیرتجاری و سرمایه‌ای تلقی می‌شود، فارغ از اندازه متراژ در معرض تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه قرار می‌گیرد و قیمت آن افزایش می‌یابد. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در بخش مسکن با ترفندهای هوشمندانه بازار مسکن کوچک متراژ را نیز در اختیار خواهند گرفت. لذا سرنوشت واحدهای مسکونی این طرح آن نخواهد بود که روی کاغذ آورده شده و قرار است مشکل مسکن جوانان را حل کند.

مسکن 25 متری یکی از راهکارهایی است که بارها به عنوان راه حلی برای حل مشکل مسکن ارائه شد که واکنش‌های مختلفی را به دنبال داشت، ارزیابی و تحلیل شما در این باره چیست؟

مسکن ۲۵ متری با بنیاد و سبک زندگی خانوار ایرانی که مبتنی بر تعاملات خانوادگی، مهمان‌نوازی و فضایی برای زندگی خانوادگی گسترده‌تر است هماهنگی ندارد و لذا با فرهنگ ایرانی سازگار نیست، جایی برای فرزندآوری نیست. ما که نمی‌خواهیم جوانان خود را داخل قفس کنیم. در فرهنگ خانوارهای ایرانی با هم زیستن و دیدارهای متقابل خانوادگی بسیار پررنگ است. مسکن ۲۵ متری این امکان را از ساکنان آن سلب می‌کند. اگر در برخی از کشورهای اروپایی و آسیای شرقی از ساخت این واحدها استقبال شده، با توجه به تفاوت‌های فرهنگ زیستی فی‌مابین، نباید الگو قرار گیرند زیرا ساعات زیادی از زندگی حتی صرف وعده‌های غذایی نیمروز و شب و پذیرایی مهمان در خارج از محل سکونت انجام می‌شود و واحد مسکونی صرفاً محل خوابگاه و صرف صبحانه است. در حالی که امکان صرف مستمر غذا در رستوران‌ها و استفاده از فست فودها به‌عنوان یک الگو با بودجه خانوارهای ایرانی سازگار نیست. از این رو این طرح به دلیل نادیده گرفتن اهمیت زندگی جمعی و محدودیت بودجه خانوارها برای تأمین خدمات مکمل (رستوران، فضاهای عمومی و...) بسیار ناکارآمد به نظر می‌رسد.

بسیاری از واحدهای مسکن مهر تحویل داده شده، به دلیل سازه ضعیف مستهلک شده و چون هزینه تعمیر آن از توانایی ساکنان خارج است، پرونده‌های متعدد شکایت در دادگاه‌ها مطرح شده است

اقبال مردم در سالیان اخیر به حدی به طرح‌های مسکن ملی و دیگر طرح‌های مسکن دولتی، کاهش یافته که بسیاری درصدد خروج از این طرح شده‌اند، با وجود اینکه به نظر می‌رسد، خانه‌دار شدن با این شرایط اندکی مطلوبتر از شرایط خرید غیر از این طرح‌ها باشد، دلیل اصلی این امر چیست؟

میانگین حقوق و دستمزد جامعه هدف به زحمت به ۱۵ میلیون تومان در ماه می‌رسد و پرداخت حداقل ۷۵۰ میلیون تومان با پیش‌پرداخت ۴۰ میلیون تومانی و اخذ تسهیلات ۳۰ درصدی با بازپرداخت ۴ ساله، همه حقوق دریافتی آنان را می‌بلعد و لذا تأمین آن امکان‌پذیر نیست و به همین جهت سوداگران برای تصاحب این واحدها دندان تیز می‌کنند. از طرف دیگر طرح‌های کوچک ‌متراژ نیازمند تأمین زیرساخت‌های عمومی و خدمات شهری کارآمد هستند. عدم توجه به نیازهایی چون پارکینگ، خدمات عمومی و سرانه‌های رفاهی (فضای سبز، مراکز تفریحی و...) این نوع طرح‌ها را بیشتر به خوابگاه‌هایی کوچک و فاقد استاندارد تبدیل می‌کند که با کیفیت زندگی شهروندان سازگار نیست. مشکل اصلی بازار مسکن ایران، تورم بالا، سوداگری و عدم ثبات در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی است. طرح‌هایی مانند مسکن مهر، نهضت ملی مسکن یا پروژه مسکن اقتصادی اخیر نمی‌توانند به‌تنهایی رافع این بحران باشند. بدون اصلاح بنیادین ساختارهای کلان اقتصادی که لازمه آن انفکاک اقتصاد از سیاست، مهار تورم و مقابله با سوداگری در بازار مسکن است، تأثیر پروژه‌هایی که تاکنون دنبال می‌شده، مقطعی و محدود خواهد بود.

سهم تعاونی‌ها در حوزه ساخت و ساز و حمایت از بازار مسکن برای گروه‌های آسیب پذیر چگونه است و چه راهکاری به نظر شما می‌تواند به این بازار اندکی سامان بخشد؟

 باید توجه کرد که به‌رغم تمام کاستی‌ها و ناکارآمدی دولت‌ها که به موجب بند ۱۲ اصل سوم، اصل ۳۱ و بند ۱ اصل ۴۳ قانون اساسی، به ایجاد شرایط و زمینه برای تأمین نیاز مسکن آحاد جامعه مکلف و موظف شده‌اند، هر اقدام بخش‌های تعاونی و خصوصی و مردمی در جهت بهبود وضعیت ستودنی است، اما این اقدامات قطعاً باید از سوی دولت‌ها مورد پشتیبانی و ملازمت قرار گیرد. اقداماتی که دولت در این زمینه انجام داده است تا حدی توانسته در مسیر بهبود حرکت کند، مقابله جدی با سوداگران و احتکارکنندگان مسکن با بالا بردن هزینه احتکار و سوداگری از طریق اخذ مالیات مؤثر از خانه‌های مسکونی خالی. متأسفانه نسخه جدید این قانون که در اواخر سال گذشته ابلاغ شد عملاً غالب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را مشمول معافیت مالیاتی نموده که لازم است مورد بازنگری جدی قرار گیرد زیرا وافی به مقصود نیست. دو مقوله حاکمیت و کیفیت قوانین که از نشانه‌های حکمرانی خوب است در جمهوری اسلامی چندان پررنگ نیست که نظم، رفاه و آسایش جامعه را مخدوش می‌سازد. از جمله دیگر اقدامات مثبت دولت، واگذاری رایگان زمین‌های دولتی برای اختصاص به طرح‌های با کیفیت و استاندارد و مکان‌یابی صحیح از منظر دسترسی به امکانات خدمات عمومی، انرژی و تردد و مراکز خرید، تمرکز بر مسکن اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک به جای طرح‌های مالکیت محور، با هدف گسترش طیف متقاضیان، تداوم تأمین مالی غیرتورمی به نحوی که متقاضیان با آگاهی کامل نسبت به قطعیت قیمت به عقد قرارداد اقدام کنند و از ترکش‌های تورمی که تأمین معیشت آنان را مختل می‌کند در امان بمانند. همچنین تغییر اساسی در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی، به ویژه مسکن، در راستای تطبیق طرح‌ها با فرهنگ و نیازهای خانوارهای ایرانی از منظر طراحی و متراژ و دسترسی به خدمات عمومی. در مجموع، طرح مسکن ۲۵ متری نه‌تنها راه‌حلی مناسب برای بحران مسکن به نظر نمی‌رسد، زیرا به دلیل شیوه تأمین مالی و عدم قطعیت قیمت و عدم تناسب با توان مالی متقاضیان هدف می‌تواند به مشکلات موجود از جمله سوداگری و تورم ناشی از آن دامن بزند.