سرمایه گذاری مهاجران ملکی در پایتخت

آرمان ملی آنلاین -در واقع با کاهش قدرت خرید و همچنین تمایل بسیاری از افراد برای حفظ ارزش دارایی‌ها در حالی شاهد افزایش خرید مسکن در پایتخت از سوی استان‌های دیگر هستیم که در این میان روند مهاجرت معکوس از تهران به شهرهای حاشیه‌ای و البته سایر استان‌ها آغاز شده است. از سوی دیگر در برخی از استان‌ها به ویژه شهرهای جنوبی که هم اکنون شرایط اقتصادی تحت تاثیر خشکسالی و ورشکستگی صنایع به بدترین حالت خود رسیده روند مهاجرت‌ها به حذف شهرنشینان و انتقال به حواشی غیر قابل سکونت تغییر یافته است. موضوعی که در نهایت کلانشهرها و پایتخت را تنها به سرمایه‌گذاران و دارندگان قدرت مالی مبدل خواهد کرد.

شغل و ارزش افزوده دلایل مهاجرت
افزایش مهــاجرت ناشی از دو دلیل عمده کمبود آب و پدیده گرد و غبار شهرهای مرکزی و جنوبی ایران و همچنین بیکاری به محدوده کلانشهرها به ویژه پایتخت و استان‌های البرز و شمالی کشور صورت می‌گیرد. در این رابطه سرشماری سال ۱۳۹۵ پدیده مهاجرت از نوار جنوبی و مرکز ایران به سمت شمال کشور را نشان می‌دهد. بین سال‌های ۹۰ تا ۹۵ شهرهای کرج، اصفهان، مشهد، اراک، اهواز، قم، کرمانشاه، شیراز، تبریز و اسلامشهر به ترتیب ۱۰ شهر مهاجر فرست به تهران بوده‌اند. در سال‌های پس از ۱۳۹۵ در حالی افزایش محسوس تقاضا برای خرید مسکن در تهران از سوی ساکنان شهرهای مرکزی کشور بر اساس گزارش‌های میدانی و داده‌های سامانه‌های ملکی مشاهده می‌شود که اطلاعات تیرماه ۱۴۰۰ سامانه کیلید حاکی از آن است که جست‌وجو برای خرید خانه در تهران از مبدأ استان البرز ۴۸ درصد، مازندران ۳۴ درصد، کرمان ۳۲ درصد، گیلان ۲۲ درصد، اصفهان ۱۷ درصد، خوزستان ۱۵ درصد، آذربایجان شرقی ۱۴ درصد، فارس ۱۰ درصد و خراسان رضــوی ۹ درصد است. این آمار بر اساس شاخص ۱۰۰ درصدی جست‌وجوی کاربران ساکن در تهران ارایه شده است. خرید آپارتمان در تهران نیز بجز کاربران ساکن در پایتخت، رتبه‌های دوم تا نهم جست‌وجوهای اینترنتی به ترتیب مربوط به استان‌های لرستان، مازندران، البرز، خوزستان، اصفهان، گیلان، آذربایجان شرقی، فارس و خراسان رضوی بوده است. جست‌وجو برای اجاره آپارتمان در تهران نیز بجز ساکنان پایتخت، استان‌های مازندران، مرکزی، البرز، گیلان، همدان، کرمانشاه، کرمان، خراسان رضوی، اصفهان و قم را در رتبه‌های دوم تا دهم قرار می‌دهد. بین سال‌های ۹۰ تا ۹۵ تعداد ۴۰۴ هزار و ۹۹۶ نفر به تهران مهاجرت کرده و ۳۶۹ هزار و ۲۸۸ نفر زندگی در پایتخت را رها کرده‌اند. شهرهای کرج، اصفهان، مشهد، اراک، اهواز، قم، کرمانشاه، شیراز، تبریز و اسلامشهر به ترتیب ۱۰ شهر مهاجرفرست به تهران بوده‌اند. از سوی دیگر در بین مراکز استان‌های کشور شهرهای تبریز، اصفهان، قزوین، خرم‌آباد، اراک، اهواز، زاهدان، تهران، ساری و بجنورد دارای خالص مهاجرت داخلی منفی بوده‌اند. در این شهرها برایند جریان‌های مهاجرت داخلی در جهت کاهش جمعیت این شهرها عمل کرده است. ارزش افزوده ملک در تهران از دلایل تمایل برای سرمایه‌گذاری در این شهر است. یکی از مشاوران املاک غرب تهران می‌گوید که حدود ۱۰ درصد مشتریانی که برای خرید به ما مراجعه می‌کنند افراد میانسال به بالا از شهرستان هستند. جوانان هم برای اجاره پیش ما می‌آیند و هدف اصلی آنها از مهاجرت یافتن شغل است؛ چون به هر حال در تهران کار بیشتر از شهرستان پیدا می‌شود. فارغ از اینکه بسیاری از متقاضیان مسکن شهرهای اطراف تهران را مهاجران سایر استان‌ها تشکیل می دهند که سودای اشتغال و بهره گیری از ارزش افزوده ملکی را در سر می‌پروراند بررسی‌ها نشان می‌دهد در طول یک سال گذشته تقاضای خرید و معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران با رشد چشمگیری نسبت به سایر مناطق همراه بوده در واقع بخشی از این افزایش تقاضا را باید در کاهش قدرت مالی خانوارهای ساکن تهران جست‌وجو کرد اما بخش اصلی این رشد تقاضا در نتیجه تقاضای سرمایه گذاری استان‌های دیگر رخ داده است. در این رابطه آمارها نشان می‌دهد در خرداد ماه امسال سهم خرید واحدهای مسکونی با عمربنای 16 تا 20 سال از 18 درصد به 16 درصد رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش سهم معاملات واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر و قیمت کمتر است. از سوی دیگر سهم واحدهای مسکونی با عمربنای 6 تا 10 سال از 20 درصد در خرداد به 21 درصد افزایش یافته است که نشان‌دهنده افزایش سهم خرید واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر و قیمت بالاتر است، بنابراین درحالی‌که واسطه‌های مسکن اعلام می‌کنند تغییر قیمت آن‌چنانی در فایل‌های فروش مسکن در خرداد ماه در مقایسه با ماه قبل نمی‌بینند، افزایش سهم خرید و فروش واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر خود می‌تواند علت افزایش قیمت مسکن در آمارهای رسمی را توجیه کند. همچنین می‌تواند سندی از ورود تقاضای تبدیل به احسن به بازار در نبود تقاضای مصرفی خانه‌اولی و تقاضای سرمایه‌گذاری معاملات آپارتمان در خردادماه باشد.
اختلاف 3.5 میلیون نفری جمعیت روز و شب
زندگــی در اطراف و کار در داخل تهران؛ این گزینه‌ای است که بسیاری از جوانان شهرستانی مجبور به انتخاب آن می‌شوند. پیروز حناچی شهردار تهران در این رابلطه می‌گوید: تهران شب‌ها هشت میلیون و ۶۰۰ هزار نفر و در روز ۱۲ میلیون نفر جمعیت دارد. پراکندگی مهاجران در مجموعه شهری تهران و کرج نیز تا حدودی به مسیر شهر مبدأ مربوط می‌شود. به طور مثال بنا به گفته مشاوران املاک شهر جدید پردیس اکثر ساکنان این شهر از استانهای تهران، مازندران و گلستان هستند. هرچند از اقشار لر و ترک نیز در این شهر وجود دارد. «امسال آپارتمان اجاره‌ای در پردیس پیدا نمی‌شود». این جمله را آقای غدیری ـ یکی از مشاوران املاک پردیس ـ بیان و اظهار می‌کند: به تدریج با تکمیل شدن واحدهای مسکن مهر، امسال خانواده‌های بسیاری که در تهران مستاجر بوده‌اند به پردیس آمده‌اند. البته اکثر این افراد مالک واحدهای مسکونی مهر هستند. بیشتر مهاجران به کرج و حومه را نیز ترک‌ها و تا حدودی کردها تشکیل می‌دهند. نکته قابل توجه افزایش بیش از سه برابری جمعیت شهر جدید هشتگرد طی پنج سال اخیر بوده است. بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ جمعیت هشتگرد حدود ۳۲ هزار نفر بوده که در حال حاضر طبق انشعابات آبفا جمعیت این شهر به حدود ۱۰۰ هزار نفر رسیده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به پایین بودن قیمت آپارتمان در هشتگرد نسبت به کرج، تقاضا برای سکونت در این شهر افزایش یافته و حتی در سال جاری مهاجرت‌هایی از کرج به هشتگرد صورت گرفته است. کیانی از مشاوران املاک قدیمی شهر هشتگرد می‌گوید: از حدود ۱۰ سال قبل به دلایلی مثل نبود شغل، خشکسالی، کمبود آب و مساله ریزگردها روند مهاجرت خانواده‌ها از شهرهای جنوبی به مقصد کرج و اطراف شروع شده و به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر شدت گرفته است.
بحران حاشیه‌نشینی در نوار جنوبی
فرشید پورحاجت رئیس انجمن انبوه‌سازان استان خوزستان در این رابطه با بیان اینکه شرایط نامناسب اقلیمی و معیشتی باعث مهاجرت گسترده از شهرهای جنوبی شده است می‌گوید: در جنوب کشور با سلسله معضلات به هم پیوسته‌ای همچون بحران محیط زیست، بیکاری جوانان، ورشکستگی صنایع بزرگ، نابودی تالاب‌ها، احداث سدهای بی‌رویه و پدیده ریزگردها مواجهیم. این در حالی است که خوزستان، سرزمین آب است و فرصت‌های اقتصادی بسیاری در سواحل جنوب کشور، نهفته و بلااستفاده رها شده است. وی افزود: سواحل مکران تقریبا خالی از سکنه شده است. یکی از دلایل این است که دولت و به طور مشخص وزارت راه و شهرسازی، برنامه خاصی موضوع در بحث آمایش سرزمین و پراکنش جمعیتی نداشته‌اند. این عدم برنامه‌ریزی به شکل عدم تعادل در فرصت‌های اقتصادی بین شمال و جنوب کشور بروز کرده و کفه ترازوی توزیع ثروت به نفع تهران و شمال کشور سنگینی می‌کند. در حالی که اگر تاریخ را مرور کنیم خوزستان منشأ توسعه اقتصادی در ایران بوده است. پورجاجت، مهاجرت را اولویت زندگی بسیاری از مردم جنوب کشور می‌داند و معتقد است: در مناطق جنوبی کشور مثل اهواز، بندرعباس و زاهدان با بحران حاشیه‌نشینی مواجهیم که بسیار متفاوت با حاشیه‌نشینی در تهران است. بسیاری از مردم توان خرید یا اجاره مسکن در اهواز را ندارند و به حاشیه پرتاب می‌شوند. هیچکس دلش نمی‌خواهد از خانه و کاشانه خود دست بکشد اما این راه محتوم، پیش روی بسیاری از خانواده‌های جنوب کشور قرار دارد.