واقعیت‌های تلخ بازار مسکن

این مشکل نه تنها بر زندگی روزمره مردم تأثیر می‌گذارد، بلکه به افزایش قیمت‌ها و نوسانات بازار مسکن نیز دامن می‌زند. در سال‌های گذشته، دولت‌های مختلف وعده‌های متعددی برای ساخت و تأمین مسکن ارائه داده‌اند، با این حال، به دلیل مشکلات اقتصادی، عدم تخصیص منابع کافی و عدم تحقق وعده‌ها، این برنامه‌ها به طور کامل به ثمر نرسیده‌اند و بسیاری از پروژه‌های مسکن با تأخیر مواجه شدند و در نهایت، تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده به حدی نبود که نیاز بازار را تأمین کند. دولت سیزدهم با وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن به میدان آمد. این وعده به عنوان یک راهکار برای حل بحران مسکن و تأمین نیازهای مردم مطرح شد، اما با گذشت زمان، مشخص شد که این وعده‌ها به دلیل مشکلات اجرایی و عدم تخصیص منابع مالی کافی، به واقعیت نزدیک نشده‌اند. پروژه مسکن ملی که به عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت سیزدهم معرفی شده بود، هنوز به مرحله اجرایی قابل قبولی نرسیده است. بسیاری از متقاضیان که در این پروژه ثبت‌نام کرده بودند، به دلیل عدم تحقق وعده‌ها، شرایط نامساعد و عدم واگذاری تسهیلات، از حضور در این پروژه انصراف داده‌اند. این موضوع نشان‌دهنده عدم اعتماد مردم به برنامه‌های دولتی و نگرانی‌های آن‌ها درباره آینده مسکن است. به گفته کارشناسان افزایش قیمت‌ها و مشکلات اقتصادی باعث شده است که بسیاری از افراد نتوانند به خرید یا اجاره مسکن بپردازند، علاوه بر این نبود شفافیت در فرآیند ثبت‌نام و واگذاری تسهیلات نیز یکی دیگر از دلایل انصراف متقاضیان است. به باور تحلیلگران، کمبود مسکن در ایران به یک بحران جدی تبدیل شده است و وعده‌های دولت‌ها برای حل این مشکل، به دلیل عدم تحقق و مشکلات اجرایی، به نتیجه مطلوب نرسیده است. دولت سیزدهم نیز با وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن، در عمل با چالش‌های زیادی مواجه شده و پروژه مسکن ملی هنوز نتوانسته است به اهداف خود دست یابد. برای حل این مشکل، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق، تخصیص منابع مالی کافی و ایجاد اعتماد در میان مردم وجود دارد. از این رو با مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن گفت‌وگو کرده‌ایم که در ذیل مشاهده می‌فرمایید.

بازار مسکن در سال‌های متمادی با وجود سیاست‌گذاری‌ها و وعده‌های دولت‌های قبل، تاکنونی هیچ تغییر مطلوبی نداشته است و به تدریج نه تنها خرید خانه، بلکه پرداخت ودیعه اجاره مسکن نیز به صورت یکی از رویاهای مردم درمی‌آید. دلیل اصلی این چالش چیست؟

ما ظرفیت‌های خوبی در حوزه مسکن داریم، این امر به ویژه با وجود مهندسان خبره و کارشناسان در حوزه ساخت و ساز، منابع غنی زمین برای ساخت و ساز و... کاملاً درخور و شایسته است، اما مشکل و چالش اصلی در این حوزه، وجود مدیران ناکارآمد و بی‌توجهی دولت‌های قبل بوده است که نتوانسته‌اند از امکانات و منابع خوب در این حوزه به نحو مطلوب بهره‌وری بهینه کند. بارها از سوی کارشناسان مختلف اعلام شده که واگذاری زمین رایگان به مردم گزینه‌ای مناسب برای رفع مشکل ساخت و ساز و تامین مسکن مردم خواهد بود، همچنین همزمان تصویب و تکلیف واگذاری تسهیلات مسکن و ملزم ساختن بانک‌ها به پرداخت این وام‌ها، راهکاری عملیاتی برای حل چالش بازار مسکن خواهد بود، اما آنچه که تاکنون شکل گرفته و قابل مشاهده است، بی‌توجهی و نافرمانی بانک‌ها در این زمینه است و همچنین عدم همکاری سازمان‌های مرتبط دراین خصوص است که در نهایت به ناترازی شدید مسکن در کشور شده، این در حالی است که ما هم در داخل و هم خارج از کشور ظرفیت‌های بالقوه فراوانی داریم که در صورت رصد و فعالسازی آنها، مشکل ماندگار مسکن در کشور حل خواهد شد. در حال حاضر منابع مالی فراوانی در کشورهایی چون چین داریم که به دلیل تحریم و... مسدود شده است، دولت ایران می‌تواند با به کارگیری دیپلماسی و سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی خوب، از این منابع با وجود تحریم‌های به شکل بهینه استفاده کند. واردات مصالح و ابزار و... مورد نیاز در بازار مسکن و ساخت و ساز با استفاده از این منابع مالی بلوکه شده در کشور چین، گزینه‌ای است که می‌تواند به راحتی هم این منابع را برای ایران قابل دسترس سازد و هم اینکه جانی دوباره به کالبد بازار مسکن دمیده شود و رونق گیرد. اما ناکارآمدی‌ها به خصوص در بخش مدیران، نقطه ثقل مشکلات در حوزه مسکن است و در ادامه بانک‌ها و عدم هماهنگی سازمان‌های ذیربط نیز در این بخش سهم موثری دارند. بر اساس آمار رسمی، بانک‌ها تنها به حدود 5/2 درصد از تعهدات خود در خصوص واگذاری تسهیلات به بخش مسکن عمل کرده‌اند، حال آنکه حضوری موثر در بنگاهداری در بخش‌های مختلف که از آن منتفع می‌شوند داشته‌اند، از این رو می‌توان گفت که عدم همکاری بانک‌ها در ارائه خدمات و تسهیلات در این خصوص یکی از عوامل مهم در بحران مسکن اعلام شده است، چراکه این عدم تخصیص منابع مناسب بانکی به ارائه مسکن واقعی، به ویژه در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، منجر به کندی در اجرای پروژه‌ها و افزایش نارضایتی ارائه شده تا حدی که بسیاری از صاحبان امتیاز مسکن مایوسانه تصمیم به واگذاری امتیاز خود شده‌اند، عدم همکاری بانک‌ها در واگذاری تسهیلات مسکن در حالی صورت می‌گیرد که شاهد انحراف در پرداخت تسهیلات بانکی هستیم و به این ترتیب تخصیص نادرست منابع، به جای کمک به حل مشکل مسکن، به تعمیق بحران در این بخش منجر شده است. در حین اینکه بازار مسکن از نبود تسهیلات مسکن رنج می‌برد، بانک‌ها به صورت بنگاه‌دارانی بزرگ در اندیشه سود بردن از بازارهای دیگری هستند که خواب سرمایه زیاد در بازاری که خود می‌توانند از آن بیش از 70 درصد کنند، هستند.

گام نخست در رفع چالش‌های موجود در بازار مسکن چه می‌تواند باشد، آیا وعده تخصیص زمین رایگان که از زمان دولت آقای رئیسی داده شده بود، توانسته است تغییری در بازار مسکن ایجاد کند؟

تخصیص زمین رایگان به متقاضیان با توجه به سهم موثری که در فرآیند ساخت و ساز دارد (بیش از 60 درصد هزینه کل مسکن) می‌تواند نقش موثری در حل تامین مسکن مردم داشته باشد. واگذاری زمین از سوی دولت در بخش شهری و روستایی با توجه به ظرفیت‌های خوبی که وجود دارد، همراه با فراهم آوردن تسهیلات برای متقاضیان می‌تواند بخش بزرگی از مشکلات مسکن را برطرف کند. در حقیقت با توجه به ظرفیت‌های موجود زمین در کشور، اگر تنها یک درصد از زمین‌های کشور به خانواده‌های ایرانی اختصاص یابد، به هر ایرانی حدود ۱۹۶ متر زمین می‌رسد. این امر نشان‌دهنده ظرفیت بالای کشور در تأمین زمین برای ساخت مسکن است، بر این اساس در صورت ارائه زمین رایگان و تسهیلات بانکی با اقساط متناسب، امکان تأمین مسکن برای مردم به‌سادگی فراهم می‌شود، به‌عنوان مثال، اگر وام ۸۰۰ میلیون تومانی با اقساط مناسب به همراه زمین رایگان در اختیار مردم قرار گیرد، بسیاری از افراد فاقد مسکن می‌توانند صاحب‌خانه شوند. همچنین واگذاری تسهیلات با اقساط 99 ساله نیز یکی دیگر از رویکردهایی است که دولت می‌تواند همزمان با واگذاری زمین رایگان به مردم از آن برای بهبود بازار مسکن بهره جوید تا از بحران خارج شود، چراکه در صورت بی‌توجهی به این مشکل قطعاً شاهد بحران بزرگ‌تری در آینده خواهیم بود. واگذاری زمین رایگان به مردم با توجه به وسعت خوب کشور امری کاملاً امکان‌پذیر است و این حق طبیعی مردم است و نباید با احتکار زمین مردم را دچار مشکل کنیم. در حقیقت با توجه به اینکه حدود 50 تا 65 درصد هزینه‌های زندگی مردم صرف مسکن می‌شود، دولت با احتکار مسکن و امتناع از واگذاری زمین رایگان به مردم، در حقیقت مشکلات معیشتی را افزایش داده است. البته این رویکردی است که با وجود مصوبه‌های مختلف در دولت‌های گوناگون چون دولت سیزدهم، آورده‌ای به همراه نداشته است و متاسفانه بخش بزرگی از این زمین‌های رایگان در اختیار دولت و سازمان‌های مختلف است.

اگر تنها یک درصد از زمین‌های کشور به خانواده‌های ایرانی اختصاص یابد، به هر ایرانی حدود ۱۹۶ متر زمین می‌رسد. این امر نشان‌دهنده ظرفیت بالای کشور در تأمین زمین برای ساخت مسکن است

با توجه به راهکارهایی که جنابعالی ارائه می‌دهید، حل مشکل مسکن به راحتی قابل حل است، دلیل اصلی ماندگاری مشکلات در این بازار و فقدان مسکن به اندازه نیاز بازار چیست؟

کمبودهای موجود در بخش عرضه مسکن عمدی بوده و به دلیل عدم تخصیص مناسب زمین اتفاق افتاده است، این کمبودها به‌صورت تحمیلی به جامعه ایرانی وارد شده و با وجود ظرفیت‌های بزرگ در این حوزه، مشکلاتی برای مردم ایجاد کرده است. بسیاری از افراد در لایه‌های مختلف حاکمیتی و خصوصی وجود دارند که تحت تاثیر عوامل مختلف موافق واگذاری زمین به مردم به ویژه در حاشیه شهرها نیستند و به این ترتیب به مشکلات موجود در این خصوص دامن زده می‌شود. علاوه بر این توزیع نابرابر امکانات و خدمات در شهرها و روستاهای مختلف باعث انباشتگی جمعیت در برخی از شهرها و ایجاد مشکل حاد در بخش مسکن می‌شود، بنابراین توزیع مناسب و عادلانه خدمات و امکانات در شهرها و روستاها نیز یکی از راه‌های رفع مشکل کمبود مسکن است. در حال حاضر بسیاری از روستاهای ما که دارای امکانات و کارآمدی مناسب بودند از جمعیت خالی شده‌اند، درحالی که دولت اقدام به توزیع صحیح منابع اقدام کند، واگذاری زمین رایگان می‌تواند از همین روستاها با امکانات طبیعی و... آغاز شود و به این ترتیب مردم نیز از این رویکرد و واگذاری زمین رایگان با توجه به ارائه خدمات مختلف در محل استقبال می‌کنند. در مجموع بر اساس تجارب در دیگر کشورها در بخش مسکن، با تخصیص زمین رایگان و ارائه تسهیلات مناسب، می‌توان به‌طور مؤثری به حل بحران مسکن در کشور کمک کرد و زمینه را برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه فراهم ساخت.

کدام نهادها و سازمان‌های دولتی در ناترازی مسکن متناسب با نیاز موجود در بازار دخیل هستند؟ آیا فقط دولت و بانک‌ها در عدم تعادل در بازار مسکن نقش دارند؟

ما از نمایندگان مجلس در دوره‌های گذشته گلایه داریم که چرا کشوری با اینهمه ظرفیت در بخش مسکن، اینهمه بحران و مشکلات گوناگون را تجربه کنند؟ چرا مصوبات مناسب و خوب در این زمینه نداشتیم. البته بی‌قانونی مفرط در بخش مسکن، یکی از دلایل اصلی مشکلات بخش مسکن به شمار می‌آید، قوانین موجود به نوعی دچار خلاءهای بسیاری است و تقریباً یک طرفه به آن پرداخته شده است. در قوانین موجود در بازار مسکن ما دارای مشکلات و چالش‌هایی هستیم که بازار اجاره را نیز دچار بحران کرده است. بسیاری از موجران در حال حاضر به جای ودیعه مسکن، خونبها دریافت می‌کنند در حالی که همه جای دنیا، مبلغ ودیعه فرآیندی است که در صورت عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجر از آن استفاده کنند، اما این امر به دلیل چالش‌های مختلف در ایران به گونه‌ای معکوس و نامانوس شکل گرفته است و در سایه این بی‌قانونی، حتی با وجود مصوبات و خبرهای منتشر شده رسمی و غیررسمی، تخلیه واحد مسکونی به شکل فوری و... حق مسلم موجر است، در حالی که در اکثر نقاط دنیا این امر فقط در شرایط جنگ و... است که منتهی به بی‌خانمان شدن یک مستاجر می‌شود. نقص قوانین در کشورباعث شده است تا در سال‌های اخیر، قیمت‌گذاری در بخش مسکن کاملاً رها شده باشد و هیچ قانونی برای کنترل قیمت‌ها وجود ندارد، به‌طوری‌که این بازار به یکی از هولناک‌ترین بازارهای کشور تبدیل شده است و شاهد افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن در دولت‌های مختلف بوده‌ایم که در مواردی بسیار سرسام‌آور و افسارگسیخته هم می‌شده است. این ناشی از عدم جسارت دولت و مجلس در ساماندهی بازار مسکن و نبود قوانین مؤثر برای کنترل قیمت‌هاست که در نهایت به ایجاد مشکلات کنونی در این بخش شده است. برای بهبود وضعیت بازار مسکن، دولت باید در حوزه قیمت‌گذاری و عرضه زمین باشد.

لاکچری‌سازی نیز یکی دیگر از رویکردهایی است که باوجود مشکلات فراوان همچنان به دلیل متقاضیان خاص خود در بازار رواج دارد. پارادوکس موجود در این بخش یعنی رویای خرید خانه از سوی برخی و رونق لاکچری‌سازی از سوی دیگه از کجا نشأت گرفته و چه تبعاتی را به دنبال خواهد داشت؟

موضوع لاکچری‌سازی و تمایل برخی از فعالان در این صنعت به آن رویکرد بدی تلقی نمی‌شود، چراکه نیاز به ساخت این خانه‌ها با توجه به نیاز برخی از افراد توجیه‌پذیر است، از سوی دیگر پرداخت مالیات بیشتر که از سوی مجلس برای این امر وضع شده است نیز می‌تواند ناظر بر این فرآیند نیز باشد. اما در ایران به دلیل وجود دو نقیصه در بازار مسکن و سیاست‌گذاری آن، اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس موفق نبوده است، نقیصه اول، باز بودن سقف قیمت‌گذاری‌هاست که هرچه مالیات به واحدهای خالی بسته می‌شود، به قیمت ملک افزوده و باعث تشدید بحران مسکن می‌شود. نقیصه دوم، نبود پایگاه داده و اطلاعات مناسب برای تشخیص واحدهای خالی است. عدم همکاری برخی نهادها مانند شهرداری نیز باعث شکست این طرح شده است. در مجموع قیمت‌گذاری مسکن در کشور ناامید کننده است و حتی مالیات بر خانه‌های خالی هم نتوانسته تورم مسکن را کنترل کند. برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، نیاز به سیاست‌گذاری‌های دقیق، ایجاد پایگاه‌های داده مناسب و همکاری نهادهای مختلف با دولت است تا بتوان با اعمال مالیات‌های مؤثر بر خانه‌های خالی و لوکس، به بهبود وضعیت مسکن در کشور کمک کرد. البته در این میان چیزی که نباید فراموش کرد اینکه ساخت خانه‌های لوکس حتی با اِعمال مالیات‌های سنگین، نباید عاملی تاثیرگذار بر قیمت در بازار مسکن و همچنین بازار اجاره باشد تا اقشار آسیب‌پذیر جامعه را تحت تاثیر قرار ندهد، چراکه این امر زیبنده نظام اسلامی کشور ما نیست.