مسکن در تنگنای وام بانک‌ها

 نرخ این کاهش و امتناع بانک‌ها از پرداخت وام‌های ساخت مسکن به محل مورد نظر است.  کارشناسان معتقدند دلیل اصلی این مشکل تحریم و FATF و مشکلات بانک ها برای برقراری مبادلات مالی، اُفتِ ارزش پولی ملی و کاهش سرمایه گذاری و... است که در نتیجه باعث شده تا بانک‌ها رغبتی برای واگذاری اعتبارات مالی برای انجام پروژه‌های طولانی مدت مانند مسکن آن هم در قالب تسهیلات تکلیفی و سود کم و دیربازده نداشته باشند و در اندیشه بنگاهداری به شکل مستقیم باشند. 

ناتوانی بانک‌ها در تامین منابع مالی بلندمدت

محمدعلی سلمانیان، کارشناس حوزه مسکن دراین باره به «آرمان ملی»، گفت: بانک‌ها در سال‌های اخیر با بحران‌های متعددی از جمله‌؛ مشکلات ترازنامه نقدینگی، تحریم، FATF و ... مواجه هستند. از این رو بانک‌ها برای اعطای وام‌های مسکن که معمولاً با نرخ بلندمدت صورت می گیرند، انگیزه‌ای ندارند، علاوه بر این بانک‌ها برای تامین منابع مالی برای پرداخت این وام‌ها نیاز به نقدینگی پایدار و بلندمدت دارند، اما به دلیل وجود تورم بالا و سیاست‌های پولی ناپایدار نرخ واگذاری تسهیلات و وام ها کاهش یافته است. 

سیاست‌های دستوری بانک مرکزی

او افزود: از سوی دیگر بانک مرکزی ایران طی سال‌های اخیر به منظور کنترل نقدینگی و محدودیت‌های شدیدی بر عملکرد بانک‌ها اعمال شده است، به همین دلیل، بانک‌ها با نرخ‌های سود پایین دستوری مجبور به پرداخت وام هستند، در حالی که منابع کافی و سود برای بانک‌ها وجود ندارد. بانک‌ها معمولاً  به جای پرداخت تسهیلات مایل به بنگاهداری هستند تا بتوانند به افزایش سرمایه خود کمک کنند.  همچنین بازار مسکن در ایران به دلیل نوسانات شدید قیمت، افت مصرفی واقعی برای خرید مسکن و مشکلات مربوط به رکود اقتصادی به شدت ناپایدار است. بانک‌ها این سودآوری‌ها را به عنوان تهدیدی برای اصل و وام‌های پرداختی به حساب می‌آورند. 

افزایش قیمت مسکن حاصل عدم تعامل بانک‌ها و نهادهای ذیربط

سلمانیان اضافه کرد: عدم تخصیص منابع کافی برای ساخت مسکن باعث کاهش تولید واحدهای جدید می‌شود که در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار می‌شود. این وضعیت باعث می شود بازار مسکن از رونق بیفتد،  چرا که وام‌های بانکی نقش مهمی در تامین پروژه‌های مالی ساختمانی دارند. زمانی که این منابع قطع می‌شوند، بخش ساخت و ساز به شدت تحت تأثیر قرار می‌گیرند و بسیاری از پیمانکاران و سازندگان را با مشکلات مالی می‌شوند. رکود در این بخش به تعطیلی پروژه‌های نیمه‌تمام و بیکاری کارگران ساختمانی می‌شود.

 افزایش شکاف طبقاتی

این کارشناس ادامه داد: وام‌های مسکن به طور معمول به اقشار کم‌درآمد و جامعه کمک می‌کنند تا ​​به مسکن ملکی دسترسی پیدا کنند. پرداخت این وام‌ها باعث می‌شود که تنها افراد ثروتمند خانه را خریداری کنند و این موضوع را به تشدید نابرابری اقتصادی و اجتماعی تبدیل کنند. به این ترتیب مطلوب است، دولت با بانک مرکزی همکاری و سیاست‌های مالی برای حمایت از بانک‌ها در تامین منابع بلندمدت ایجاد کند. ارائه قرضه مسکن و یا ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند منابع مالی پایدار را ایجاد کند، علاوه بر این دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌ها و مالیات‌ها به بانک‌ها، آنها را به پرداخت وام‌های مسکن ترغیب کند. این مشوق‌ها می‌توانند شامل کاهش مالیات بر سود، ارائه تسهیلات بانکی ارزان قیمت یا ضمان شوند. او افزود: یکی از راه‌حل‌های بلندمدت، ایجاد نهادهای مالی تخصصی در حوزه مسکن است که با منابع مالی پایدار و حمایت‌های دولتی، وظیفه پرداخت وام‌های ساخت و خرید مسکن را برعهده دارد. اینها می‌توانند به صورت مستقل از بانک‌های تجاری عمل کنند و صرفاً بر روی پروژه‌های مالی خصوصی متمرکز شوند.

تعدیل نرخ بهره برداری

او افزود: یکی از بزرگترین مشکلات در پرداخت وام‌های مسکن، نرخ بالای بهره بانکی است که باعث سنگین شدن اقساط وام‌ها می‌شود. تعدیل نرخ تسهیلات مسکن به ویژه برای اقشار کم‌درآمد شاخصی مهم برای استفاده از تسهیلات مسکن و خانه‌دارشدن محسوب می‌شود. دولت‌ها معمولاً می‌توانند از طریق سیاست‌های حمایتی و نظارتی، نقش مهمی در کنترل و هدایت بازار مسکن ایفا کنند. در ایران نیز چنین سیاست‌هایی باید به نحوی طراحی شود که به افزایش توان خرید مردم منتهی شود. همچنین صندوق‌های ملی یا منطقه‌ای برای پروژه‌های ملی ساخت مسکن یکی از روش‌های درمان بازار مسکن است. این صندوق‌ها می‌توانند با جذب سرمایه‌های عمومی و خصوصی، منابع لازم برای تامین مالی وام‌های بلندمدت مسکن را تامین کنند. 

افزایش شفافیت و کاهش فساد در منابع بانکی

سلمانیان یکی از مشکلات جدی که در نظام بانکی ایران را عدم شفافیت در حوزه واگذاری تسهیلات ذکر و بیان کرد: بانک مرکزی باید با دقت بیشتر در مورد تخصیص و مراقبت از مسکن و اطمینان حاصل شود که منابع مالی به خصوصیات و شرکت‌های تخصیص می‌یابد که در واقع به فعالیت‌های ساختمانی و تولیدی در بخش مسکن می‌پردازند. همچنین از طریق مکانیزم‌های شفاف و گزارش‌دهی مستمر، روند تخصیص منابع را تحت نظر داشته باشید. در حقیقت یک سیستم اعتبارسنجی مناسب می‌تواند نکول وام‌ها را کاهش دهد و همچنین تخصیص عادلانه‌تر و کارآمدتر منابع را تضمین کند. با استفاده از سیستم‌های اعتبارسنجی مدرن، بانک‌ها می‌توانند وام‌های مسکن را به اختصاص دهندگان اختصاص دهند.

نقش بازار سرمایه در تامین مالی مسکن

این کارشناس توضیح داد: بازار سرمایه می‌تواند نقش بسزایی در تامین پروژه‌های ساختمانی ایفا کند. این نقش می‌تواند به ویژه در بانکی با محدودیت‌های نقدینگی، به عنوان جایگزینی برای حمایت‌ها انجام شود. علاوه بر این یکی از روش‌های جذب سرمایه از بازار سرمایه برای بخش مسکن، انتشار اوراق مشارکت و سرمایه گذاری رهنی مرتبط با پروژه های ساختمانی است. در نهایت می توان گفت: مسائل عدم پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن یک بحران چندوجهی است که عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی در آن دخیل هستند. برای حل این مشکل، نیازمند تغییرات اساسی در سیاست های بانکی، اقتصادی و نظارتی کشور هستیم. همکاری نزدیک بین دولت، بانک مرکزی، خصوصی و بازار سرمایه است تا بتوان یک بازار پایدار و پویا در بخش مسکن ایجاد کرد. افزایش شفافیت، تامین مالی پایدار و سیاست‌های حمایتی می‌تواند به بهبود وضعیت فعلی کمک کند و مانع از ادامه مسکن شود.

قانون ۲۰ درصدی پرداخت این تسهیلات الزامی است؟

مسعود مجتبایی، کارشناس سیاست گذاری مسکن با بیان اینکه بانک‌ها متاسفانه به قانون جهش تولید مسکن توجهی نمی‌کنند و همین امر خود باعث شده که روند ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن با کندی مواجه شود گفت: جرایم بانک ها در عدم پرداخت تسهیلات به بخش مسکن  به بیش از ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده  و همچنان در این دوره بانک‌ها مقاومت جدی در پرداخت تسهیلات دارند.

وی ادامه داد:  برآوردها نشان می‌دهد میزان جرایم بانک ها به بیش از ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است و در این زمینه باید دولت برنامه لازم را برای دریافت مالیات را در دستور کار خود قرار دهد‌.

درخواست مهم از بانک مرکزی درباره تسهیلات مسکن

 وی گفت: عدم پرداخت تسهیلات ۸۰۰ میلیون تومانی زمینه‌ساز کند شدن روند ساخت پروژه‌ها شده که پیگیری این موضوع باید در دستور کار بانک مرکزی قرار گیرد. این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه اخیرا هم وزیر راه وشهرسازی از عدم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن گلایه کرده است گفت: وزیر راه وشهرسازی پیش از این در جلسه ای اعلام کرده بود  که نمی توانیم با بودجه قطره چکانی سالانه به تعهدات خود در تولید مسکن پاسخگو باشیم و لازم است منابع مالی دیگر برای این منظور بیابیم. مجتبایی اظهار کرد: عملکرد بانک‌ها در قانون جهش تولید مسکن نشان می‌دهد که‌ تا پایان تیر ماه  ۱۷ بانک در نهضت ملی مسکن حتی یک ریال هم تسهیلات پرداخت نکرده‌اند. او با بیان اینکه  بیشترین بانکی که‌ تاکنون به تعهدات خود عمل کرده است بانک مسکن بوده که آن هم به دلیل تخصصی بودن خود اقدام به پرداخت تسهیلات کرده است گفت: طبق قانون جهش تولید مسکن باید بانک ها ۲۰ درصد از سهم تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند که طبق آمارها این میزان به صفر درصد رسیده است. وی افزود:بانک‌های مسکن، سپه، ملی، تجارت، ملت، صادرات، صنعت و معدن و توسعه صادرات تنها بانک‌هایی بودند که  تا پایان تیر ماه امسال جمعاً ۷۴۸.۷۱۷ میلیارد ریال تسهیلات در نهضت ملی مسکن پرداخت کرده‌اند. وی ادامه داد: با توجه به قانون جهش تولید مسکن و تصویب افزایش میزان تسهیلات از ۵۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان باید هرچه سریعتر برنامه‌ریزی لازم برای تزریق تسهیلات در دستور کار قرار گیرد.