به بهبود بازار مسکن در دولت چهاردهم خوش بین هستم

کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز، یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن اعلام شده است. از سویی دیگر افزایش تورم عمومی، باعث کاهش قدرت خرید مردم شده تا حدی که حتی در صورت واگذاری تسهیلات مسکن در نظر گرفته شده، باز هم خرید مسکن تبدیل به یک رویا شده است. از سوی دیگر اقساط بالای وام‌های مسکن دولتی و غیردولتی به قدری بالاست که خارج از توان پرداخت حقوق بگیران عادی است و در نهایت این امر به انباشت تقاضا و عدم تناسب عرضه با تقاضا در حوزه مسکن منتهی می‌شود و این عدم تعادل باعث افزایش قیمت‌ها و رکود در بازار مسکن شده است. کارشناسان معتقدند؛ سیاست‌های دولت‌ها در حوزه مسکن، اکثراً به دلیل عدم اجرای صحیح یا برنامه‌ریزی نادرست، ناکارآمد بوده‌اند. طرح‌های نیمه تمام  مسکن مهر و مسکن ملی در دولت‌های گذشته از مصادیق عینی این حوزه تلقی می‌شوند . این درحالی است که سرمایه گذاران با توجه به نرخ فزاینده تورم میلی برای حضور دراین بازار با توجه به نامعلوم بودن وضعیت سوددهی در بلندمدت ندارند و دولت‌ها نیز نتوانسته‌اند به درستی بستری برای جلب مشارکت بخش خصوصی فراهم کنند. تحلیلگران بر این باور هستند؛ دولت باید با ایجاد برنامه‌های توسعه شهری و عرضه زمین‌های مناسب برای ساخت‌وساز، به تعادل قیمت مسکن کمک کند و سیاست‌های استفاده از زمین‌های دولتی در مناطق مختلف کشور برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت باید به‌طور جدی پیگیری شوند. همچنین تسهیلات بانکی برای مسکن باید با بهره‌های مناسب و پرداخت‌های بلندمدت‌تر تنظیم شوند تا افراد بیشتری از آن‌ها بهره‌مند شوند. علاوه بر این باید بخش خصوصی را با ارائه مشوق‌های مالیاتی، تسهیلات ویژه و تضمین سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، این بخش را برای ورود به بازار مسکن ترغیب کند. به‌علاوه با ایجاد سازوکارهایی برای کنترل نرخ اجاره و تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک و ارزان‌قیمت می‌تواند به کاهش فشار بر مستاجران کمک کند و همچنین با ایجاد فضای مناسب برای فعالیت تعاونی‌ها و حمایت مالی و قانونی از آن‌ها، این بخش را فعال‌تر سازد. از سوی دیگر دولت باید با شناسایی دقیق گروه‌های آسیب‌پذیر و کم‌درآمد، طرح‌های حمایتی مانند مسکن اجتماعی را به‌صورت جدی پیگیری کند. به منظور شناسایی و راهکارهای  چالش‌ها و گذر از آنها در دولت چهاردهم با حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور گفت وگو کرده ایم که در  ادامه می‌خوانید.

باقی ماندن معضلات بازار مسکن با وجود طرح ها وایده‌های مختلف از سوی دولت های گذشته، گمانه زنی‌هایی را موجب شده که گویا راهی برای بهبود این بازار نیست. ارزیابی شما در این باره چیست؟

من برخلاف بسیاری از فعالان در حوزه مسکن، نسبت به آینده بازار مسکن در دولت پزشکیان خوش بین هستم اما به شرط اینکه  برخی از امور توسط مسئولان ذیربط در این بازار انجام شود و حتماً از اقدام به برخی از کارها نیز دراین زمینه پرهیز شود تا بتوان تعادلی بین قدرت خرید و اجاره مردم در بازار مسکن کمک کرد. قطعاً این امر باید با توجه به ظرفیت های واقعی در این بازار محقق می شود. در بازار مسکن بر اساس قانون اساسی دولت مکلف به تامین مسکن برای مردم به ویژه اقشار آسیب پذیر جامعه است، البته این به معنای این نیست که دولت راساً برای مردم مسکن تهیه کند، بلکه باید با حمایت و نظارت بر سیاست هایی که به رونق بازار مسکن کمک می کند، زمینه و بستر لازم برای ساخت و ساز را به صورت مطلوب ایجاد کند تا بتوانیم به نقطه آرامش در بازار مسکن دست یابیم. یکی از اصلی ترین اقداماتی که باید توسط دولت به منظور بهبود این بازار انجام شود، مسئله مدیریت زمین است، چرا که ما در کشوری نیستیم که در خصوص منابع درخصوص «زمین» با مشکل روبرو باشیم، البته مطالعات و پژوهش های صورت گرفته آمایش سرزمینی به روز و جامع نیست واگر این مطالعات به شکل بهینه وکامل انجام شود و وارد چرخه تامین مسکن شود خواهیم توانست بسیاری از مشکلات دراین زمینه را حل کنیم و زمین مناسب را به بازار مسکن تزریق می کنیم و به این ترتیب هزینه ای بالغ بر 60 درصد از ارزش کلی خانه ساخته شده تامین و فرصتی برای تامین مسکن برای اقشار مختلف ایجاد می شود. در حقیقت ساخت مسکن متمرکز بر سه ضلع؛ زمین، نیروی انسانی و مصالح ساختمانی است و در این میان «زمین» اصلی ترین ضلع آن محسوب می شود که با نگاهی گذرا درمی یابیم که ایران نه در زمین در وسعت جغرافیایی، نه در تامین منابع انسانی متخصص و کارآمد مشکل داریم. همچنین در خصوص تولید مصالح ساختمانی اعم از بتن، سیمان، آجر، شیرآلات و... جزو کشورهای صادرکننده محسوب می‌شویم و از وضعیت مطلوبی برخوردار هستیم و حتی قادر به رقابت با برخی از کشورهای اروپایی هستیم. اما آنچه باعث ایجاد دغدغه های فراوان برای تامین مسکن برای مردم است، ضعف مدیریت و ناهمسانی مدیران در مجموعه ای یکپارچه است که باعث شده نتوانیم به این بازار رونقی شایسته بخشیم. اولین گام در رفع ناکارآمدی ها در بازار مسکن واگذاری مسکن از سوی دولت به مردم است تا علاوه بر کاهش قیمت تمام شده مسکن، بتوان از میزان مداخله و سهم مستقیم دولت در بهینه سازی بازار مسکن کاست و درآمد مردم نیز با توجه به واگذاری زمین پس از طی مراحل آمایش زمین، متناسب با خرید و ساخت خانه خواهد شد.

سامان بخشی به بازار مسکن در شرایط کنونی تحریم، نبود سرمایه و... چگونه ممکن است؟

بحثی که دولت بتواند به بازار مسکن سامان دهد، نیاز به سه برنامه کوتاه، بلند ومیان مدت دارد، چرا که مسکن موضوعی مانند تامین اقلام ضروری خوراکی نیست که بتوان با راهکاری عاجل مثل واردات گوشت، برنج یا ... نسبت به رفع آن اقدام کرد، بلکه امری است که نیاز به تصمیم گیری و برنامه ریزی دقیق دارد که حتی در صورت برنامه ریزی صحیح و تهیه منابع مالی آن حتی تا 3 سال بعد امکان به بار نشستن و نتیجه گرفتن از آن تصمیمات را شاهد خواهیم بود، در نتیجه دولت باید به منظور کمک به سامان بخشی در بازار مسکن و ادای وظیفه خود جهت تامین مسکن برای مردم باید نگاهی جامع‌نگر و تصمیم گیری پلکانی و هماهنگی همه سازمان های دخیل در این امر دارد. در این راستا تامین منابع مالی به صورت تسهیلات بانکی بلندمدت به صورت مستقیم به مردم، تعاونی ها، انبوه سازان، فعالان حوزه مسکن با نظارت کامل خود دولت از نحوه واگذاری وام ها و همچنین چگونگی خرج‌کرد آن، گامی موثر از سوی دولت برای بهبود ساخت و ساز و رونق بازار مسکن تلقی می شود. در حقیقت دولت باید نظارت کامل داشته باشد که تسهیلات تکلیفی و غیرتکلیفی بانک ها به افراد صاحب صلاحیت واگذار شود و از روند هزینه کرد آن به شکل کامل با حضور کارگروه‌های ویژه مطمئن شود. در برنامه ریزی‌هایی که از سوی دولت صورت می گیرد باید با نگاهی به سامان بخشی بازار مسکن در بخش اجاره در کوتاه مدت، اقداماتی نیز جهت واگذاری تسهیلات به انبوه سازان و تعامل با این گروه برای ساخت مسکن در درازمدت داشته باشیم تا بتوانیم گام های اساسی برای تامین مسکن دولتی تحت عناوینی چون؛ مسکن مهر، مسکن ملی و... برداریم. به این ترتیب واگذاری تسهیلات خرد به افراد و مستاجران در صدد تنظیم بازار مسکن در کوتاه مدت باشیم و در میان مدت نیز نگاهی به رفع موانع پیش روی تعاونی های مسکن داشته باشیم و با واگذاری تسهیلات به انبوه سازان در صدد اجرای سیاست های کلان دولتی در بازار مسکن باشیم.

آیا با واگذاری تسهیلات و زمین به متقاضیان می توان به بهبود بازار مسکن وخانه دار شدن اقشار حقوق بگیر در کشور امیدوار بود؟

موضوع مهم دیگری که دولت باید در حوزه بازار مسکن انجام دهد، رصد، کنترل و ممانعت از فعالیت سوداگران در بازار مسکن است که تاکنون توانسته اند با نفوذ در برخی از نهادهای دولتی یا غیردولتی  این بازار را در اختیار خود درآورند و با قیمت گذاری های غیرواقعی هدایت این بازار را در اختیار گیرند. اما قطعاً کنترل و مدیریت سوداگران بازار مسکن از طریق اقدامات پلیسی و بگیر و ببند انجام نمی شود، بلکه باید با شناسایی روزنه های نفوذ این افراد و سازمان ها ریشه آنها را از منبع بخشکاند. ممانعت از تولید مسکن توسط بنگاهداران مسکن، البته نه به معنای مشاوران املاک، بلکه افرادی که در اقتصاد مسکن حق مداخله ندارند ولی با نگاه سودجویانه وارد بازار مسکن می‌شوند. بانک‌ها از مصادیق این بنگاهداران هستند که بر اساس قانون حق بنگاهداری ندارند، اما می توانند تولیدکنندگان را جهت حضور در بازار تولید در بخش های مختلف ترغیب کنند ولی مجاز به حضور مستقیم در تولید در بازارهای چون مسکن و ساخت و ساز نیستند، چرا که معمولاً بر اساس تجربه شاهد بوده‌ایم که ساخت مسکن در سطح کلان با حضور بانک ها در مناطق مختلف معمولاً به مدیریت و در اختیار گرفتن قیمت گذاری و فرمان بازار خرید و فروش و اجاره در مناطق مختلف می شود که در نهایت این بازار را از اختیار و کنترل دولت خارج می کند و موجب ضرر و زیان طبقه واقعی نیازمند به مسکن و آسیب پذیر جامعه می شود، چرا که این بنگاهداران هیچگاه به دنبال تولید مسکن برای طبقه متوسط و نیازمند جامعه نیستند در نتیجه بازار مسکن با بی توجهی به نیاز این طبقه برای مسکن معمولی، همچنان پرنوسان و متلاطم باقی می ماند و هیچگاه توازن در بازار مسکن ایجاد نمی شود و از سوی دیگر سوداگران و بنگاهداران با ساخت مسکن های لاکچری به این نابسامانی بیش از پیش دامن می زنند.

در حقیقت ساخت مسکن متمرکز بر سه ضلع؛ زمین، نیروی انسانی ومصالح ساختمانی است و در این میان «زمین» اصلی ترین ضلع آن محسوب می شود که با نگاهی گذرا در می یابیم که ایران نه در زمین در وسعت جغرافیایی، نه در تامین منابع انسانی متخصص و کارآمد مشکل داریم. همچنین در خصوص تولید مصالح ساختمانی اعم از بتن، سیمان، آجر، شیرآلات و... جزو کشورهای صادرکننده محسوب می شویم واز وضعیت مطلوبی برخودار هستیم و حتی قادر به رقابت با برخی از کشورهای اروپایی هستیم. اما آنچه که باعث ایجاد دغدغه های فراوان برای تامین مسکن برای مردم است، ضعف مدیریت و ناکارآمدی مدیران و ناهمسانی مدیران در مجموعه ای یکپارچه است که باعث شده نتوانیم به این بازار رونقی شایسته بخشیم

متاسفانه بانک ها از تعامل و انجام وظایف تکلیفی خود در حوزه مسکن تاکنون با وجود اقدامات تنبیهی در نظرگرفته شده، سر باز زده‌اند. در این خصوص و به منظور تکمیل این ضلع مهم در تحقق تکمیل روند خانه سازی و بهبود بازار مسکن چه می توان انجام داد؟

یکی از مهمترین اقدامات دولت در حوزه بازار مسکن این است که بانک ها را موظف به همکاری و تعامل بانک ها برای واگذاری تسهیلات بانکی در بخش مسکن کند، آن چیزی که تاکنون با وجود به کارگرفتن اهرم‌های تنبیهی و ... خلاف آن صورت گرفته است، در ازاء آن اعتبارات مالی فراوانی به حوزه های دیگری غیر از مسکن تعلق گرفته است. اینکه چرا بانک ها نسبت به پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن اِهمال می ورزند را باید در نگاه سودجویانه کوتاه مدت جست، چرا که سرمایه گذاری در حوزه های دیگر برای آنها منفعت بیشتری دارد تا اینکه تسهیلات خود را با تکلیف شرایط دولتی به حوزه مسکن در بخش خصوصی یا دولتی اختصاص دهند که هیچ سود مناسبی برایشان ندارد، اما به جای آن خیلی راحت با واگذاری تسهیلات برای خرید خودرو، لوازم منزل و ... اقدام می کنند چون می دانند درگیر پروسه ساخت طولانی مدت مسکن نمی شوند و سود آن نیز در بازار فزاینده متورم ایران نیز از بین نمی رود. در حالی که چنانچه دولت با اِعمال سیاست ها و برنامه ریزی های مناسب توازنی مناسب در این زمینه ایجاد کند، تعادل در بازار مسکن نیز ایجاد می شود و قدرت خرید مسکن برای خریداران و همچنین بازار اجاره باز می گردد اما در حال حاضر به دلایل مختلف چنین شرایطی موجود نیست و این اقدامات انجام نمی شود و به این ترتیب عرضه و تقاضا در بازار مسکن برهم می خورد. در این زمینه باید توجه داشت که تنها بانکی که در کشور با سیاست توسعه ای به مقوله مسکن مرتبط است «بانک مسکن» است که قطعاً نمی تواند یک تنه در مواجهه با معضلات مسکن در کشور اقدام کند. بنابراین باید همه دستگاه های دولتی و غیردولتی با سیاست گذاری ها و الزاماتی وارد مقوله تامین مسکن با سهمی مشخص شوند و دولت نیز با نظارت صحیح و الزامات قانونی برانجام مسئولیت و وظیفه این نهادهای دولتی وغیردولتی و ادای دِین آنها نظارت جدی کند. در حقیقت دولت در این بخش باید با هدایت سرمایه گذاران داخلی اعم از دولتی و غیردولتی وبانک ها به سمت بازار مسکن و تلاش برای خروج سوداگران دولتی و غیردولتی به بازار مسکن ثبات و آرامش ببخشد. در این راستا بانک‌هایی که با فلسفه سودجویی از سپرده‌های مردمی فعالیت می‌کند، قابل ترحم نیستند وباید با اِعمال سیاست های تنبیهی از ادامه چنین رویه هایی جلوگیری کرد. در حقیقت به گونه ای باید گفت که دولت فلسفه ایجاد و فعالیت بانک ها را اصلاح کند، هر چند با توجه به سابقه فعالیت اشتباه بانک ها از قدیم الایام تاکنون، قطعاً دولت مسیری دشوار در این زمینه پیش روی دارد تا دامنه اقتدار بی چون و چرای بانک ها را در دایره نظارت دولت محدود کند.

احیای بافت فرسوده یکی از اقداماتی است که دولت در سالیان اخیر نسبت به آن اقدام کرده است، اما در انجام آن به دلیل نبود سرمایه و... موفق نبوده است. دراین زمینه چه می توان کرد؟

ساخت مسکن در شهرهای بزرگ از سوی دولت به دلیل کمبود زمین مناسب دشوار و تقریباً غیرممکن است، در نتیجه لاجرم اکثر دولت های قبل اقدام به ساخت مسکن در شهرهای حاشیه شهرهای اصلی مانند پردیس، پرند و ... کردند که البته نتوانست آنچنان که باید و شاید به حل مشکل مسکن منتهی شود، چرا که اکثرخانواده هایی که با مشکل مسکن در کلانشهرها روبرو هستند، برای پرهیز از طی مسافت نسبتاً طولانی این شهرهای حاشیه ای با کلانشهرهایی چون تهران و... فقط با نگاه سرمایه گذاری نسبت به خرید مسکن در شهرهای حاشیه ای اقدام کردند تا بتوانند به زندگی و حضور در محل کار و تحصیل و... در کلانشهرها ادامه دهند. بنابراین به نظر می رسد دولت باید به سمت بافت های فرسوده و احیای آن ها جهت قابل سکونت بودن آن متمرکز شود چرا که به عنوان مثال در حال حاضر میلیون ها متر واحد مسکونی در بافت فرسوده شهرهایی چون؛ تهران، اصفهان، شیراز و... داریم که در صورت استفاده بهینه کمک بزرگی به حل این مشکل می کند. اما در این میان باید توجه داشت که دولت در حال حاضر سرمایه لازم برای احیای این بافت های فرسوده را ندارد بنابراین باید با برنامه ریزی صحیح از مشارکت های مردمی وبخش خصوصی سود جوید تا با تغییر و احیای بافت فرسوده از معضل کمبود مسکن رهایی یابیم ومسئولیت دولت در این میان نظارت، جذب و هدایت سرمایه گذاران، ایجاد تسهیلات در ساخت مسکن به سازندگان و ... است که در صورت انجام شاهد نتایج مطلوب آن خواهیم بود.