سال سختِ اجاره‌نشین‌ها

اما شاید بیشترین نگرانی افزایش قیمت‌ها برای خانه‌به دوشان شهر باشد یا آن‌ها که بعد از چند سال متوالی کار کردن و اندوختن سرمایه، قصد خرید خانه داشته‌اند. این در حالی است که کارشناسان مسکن گفته‌اند باید با خرید خانه خداحافظی کرد و بانک مرکزی هم از نگران‌کننده بودن قیمت مسکن خبر داده و درعین حالی که مشاوران املاک از سایه سنگین دلار بر بازار خرید و اجاره مسکن صحبت کرده و گفته‌اند که از آن باید ترسید و هشدار جدی داده‌اند که مستاجران وارد بحران می‌شوند، نایب رییس همان اتحادیه مشاوران املاک از آمدن عروسی به کوچه مستاجران خبر داده! با این توضیح که وضعیت قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳ بسیار خوب خواهد بود و امیدوار است که این سال برای مستاجران موفق باشد چرا که هر سالی که تعداد آپارتمان‌های ساخته و تولید و عرضه شده بیشتر بوده است، سالی بوده که مستاجران بهره‌وری بیشتری داشته‌اند.

هرچه باشد و هر گمانه‌زنی در مورد قیمت اجاره و خرید مسکن درست از آب دربیاید، مردم مطمئن هستند که باید خود را برای یک سال سخت آماده کنند؛ سالی که امیدوارند شانس آورده و پول جیبشان کفاف داشتن سقف بالای سرشان را بدهد هرچند ته دل‌شان نوعی  ترس دائمی موج می‌زند چرا که هیچگاه میزان افزایش قیمت‌ها با افزایش دستمزدشان در سال جدید همخوانی نداشته است.

در این گزارش با توجه به آمار و نظرات کارشناسان و مسئولان، نگاهی به وضعیت بازار مسکن در سال جدیدی می‌اندازیم  تا ببینیم آیا ترسی که بر دل و جان مستاجران افتاده است واقعی است و با انفجار در قیمت‌ها مواجه خواهیم بود یا خیر؟

آرزوی محال خرید خانه حتی با متراژ پایین

وقتی می‌گویند قیمت خانه(در این بحث در تهران) نگران‌کننده شده است با این توضیحات که باید با خرید خانه خداحافظی کرد و حسرت تهرانی‌ها ۱۶۰ ساله شده، پس قطعا بر تعداد مستاجران افزوده خواهد شد و از ان طرف هم قیمت اجاره‌بها هم بیشتر خواهد شد. بنابراین اعلام این خبر از سوی برخی کارشنایان که ساخت و ساز بیشتر شده و از قبل آن مستاجران سال سختی را نخواهند داشت و عروسی به کوچه آن‌ها هم خواهد آمد، تا حد زیادی بعید به نظر می‌رسد.

گسترش‌نیوز در گزارشی نوشته است که بازار مسکن پس از نوسانات ارزی اخیر و اتفاقات مختلف سیاسی طی چند ماه گذشته، دستخوش تغییراتی شده و حالا خرید یک خانه حتی با متراژ پایین نیز برای بسیاری از اشخاص جامعه بدل به یک آرزوی محال شده است.

از سویی، این بازار در طول سال ۱۴۰۲ با یک رکود تورمی کم‌سابقه مواجه شده و همین، حجم معاملات را تا حدی بسیار زیادی کاهش داده. عملکرد دولت در این میان انتقادات فراوانی را به همراه داشته و انفعال وزارت راه و شهرسازی در این زمینه باعث شده تا قیمت مسکن در سال پیش، سیر نزولی نداشته باشد. به گزارش این رسانه، وعده‌های دولت سیزدهم مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن به جایی نرسیده و ادامه این روند می‌تواند کار را برای  دولت دشوار کند.

باید گفت که دولت با پیگیری طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن سعی داشت تا مشکل خانه‌دار شدن مردم را به نوعی برطرف کند اما آمارها نشان می‌دهد که در روی همان پاشنه همیشگی می‌چرخد و مشکلات سابق بر قوت خود باقی است. بر اساس آخرین تحلیل‌ها و آمارها، شهر تهران در سال گذشته به‌عنوان بدترین پایتخت جهان برای خانه دار شدن لقب گرفت. بر مبنای این داده، یک شخص تهرانی برای تهیه مسکن مورد نیاز خود بایستی ۱۵۰ سال کار کند و پس‌انداز خود را به هیچ وجه خرج نکند. البته این شرایط در حالی است که تورم موجود ثابت بماند و در سال های آینده رشدی در نرخ تورم نداشته باشیم!

به سراغ مستاجرانم می‌رویم با این توضیح دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران که تاکید کرده افزایش نرخ دلار تأثیر قابل مشاهده‌ای در بازار اجاره خواهد داشت. به گفته او عوامل دیگری نیز بر این موضوع تأثیرگذار هستند، از جمله وضعیت اقتصاد کلان؛ وقتی درآمدها کاهش می‌یابد، موجران برای حفظ قدرت خرید خود، فشاری بر اجاره بها اعمال می‌کنند.

سعید لطفی در گفت‌وگویی که با ایلنا داشته از دیگر عوامل مهم و موثر را وضعیت اقتصاد کلان دانسته و گفته وقتی درآمدها کاهش پیدا می‌کند موجران برای حفظ قدرت خرید خود، به اجاره بها فشار آورد می‌کنند. لطفی با بیان اینکه شاهد جابه‌جایی و نزول منطقه سکونت خانوار خواهیم بود، تاکید کرده  این در حالی است که مستاجران هم تحمل افزایش اجاره بها را ندارند به همین دلیل است که خانوار و مستاجران هر سال منطقه سکونت خود را تغییر می‌دهند و به منطقه پایین نقل مکان می‌کنند و از سوی دیگر شاهد افزایش تراکم جمعیت حاشیه نشینی هستیم.

به گفته این کارشناس مسکن امروز بخش عمده‌ای از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود و مسکن جای بزرگتری را در سبد هزینه‌ها گرفته است و این وضعیت هیچ راهکاری به غیر از افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه مناسب در بازار و همچنین افزایش قدرت خرید مردم از طریق بهبود شاخص‌های اقتصادی و افزایش سقف تسهیلات ندارد.

کارشناسان در مورد افزایش و تفاوت نرخ اجاره‌ها می‌گویند که هرچند دولت هر ساله با توجه به نرخ تورم سقفی را برای سقف افزایش اجاره‌بها تعیین می‌کند، اما موجران و بازار مسکن این سقف را رعایت نمی‌کند ، مستاجران هم در صورت تخلف از سوی موجران، امکان پیگیری‌های قضایی ندارند هر چند شوراهای حل اختلاف در چند سال اخیر در این باره اقداماتی به نفع مستاجران انجام داده‌اند.

با همه این اوصاف برخی دیگر از کارشناسان هنوز هم نسبت به پایین‌آمدن اجاره‌ها خوشبین هستند و از عبارت آمدن عروسی به کوچه مستاجران سخن به میان می‌آورند؛ داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت قیمت اجاره در سال ۱۴۰۳، به خبرآنلاین، گفته: انشاالله که سال خوبی خواهد بود. هر سالی که سال خوبی برای مستاجران بوده، سالی بوده که تعداد آپارتمان‌های ساخته و تولید و عرضه شده یک مقدار زیاد بوده است.

بیگی‌نژاد، افزوده: ما سال‌هایی را هم در میانه دهه ۹۰ داشته‌ایم که قیمت اجاره کاهشی شد و قیمت مسکن کاهش پیدا کرد. یعنی برخلاف هر سال که درصدی به قیمت اجاره اضافه می‌شد، حتی قیمت اجاره نیز کاهش پیدا کرد. دلیل این اتفاق را اگر بررسی کنید، می‌بینید که تولید مسکن در آن سال‌ها بسیار بود. عرضه مسکن باعث شد که قیمت‌ها به تعادل برسد و حتی کاهش هم پیدا کند.

به گفته نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک سمت و سوی سیاست‌گذاری مسکن باید به سمت تولید باشد. هر مقدار که تولید افزایش پیدا کند، به همان نسبت عرضه مسکن افزایش پیدا کند و به این ترتیب، قیمت‌ها نیز روند کاهشی پیدا می‌کند.

از دیگر سو، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح کرده: در عین حال، به نظر می‌رسد دولت تمایل آن‌چنانی هم برای رفع معضلات حوزه رکود صنعت ساختمان نداشته و شاید هم سیاست‌های انقباضی که دولت در این حوزه داشت، به نوعی تداوم رکود را در بازار مسکن رقم زد.

بنا به گفته پورحاجت و بر همین اساس، به نظر می‌رسد سال ۱۴۰۳ یکی از سال‌های بسیار پرتلاطم برای حوزه اقتصاد کشور باشد. از یک سمت بحث مالیات‌ها را داریم و از سوی دیگر، از همین ابتدای سال ۱۴۰۳، افزایش نرخ حقوق و دستمزد را شاهد هستیم که کف آن بالغ بر ۳۵ درصد است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داده است که بر این اساس، به نظر می‌رسد تورم در سال ۱۴۰۳مجددا در بازار مسکن نقش‌آفرین خواهد بود و افزایش قیمت مسکن دور از ذهن متصور نیست، اما در حوزه رکود هم به نظر می‌رسد شکافی که امروز در حوزه حقوق و دستمزد و منابع درآمدی مردم وجود دارد، باز هم نقش خود را در حوزه مسکن و ساختمان خواهد داشت.

به اعتقاد این کارشناس مسکن: دولت باید یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسبی برای سال ۱۴۰۳ در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد.