فرهنگ آپارتمان‌نشینی و ملزومات آن

نکات لازم برای آشنایی با فرهنگ آپارتمان‌نشینی همان ضوابط ساده و ابتدایی و حداقلی روابط اجتماعی و احترام به حقوق و حریم شخصی است. اصولی نه آنچنان سخت که قابلیت اجرا نداشته باشد و نه آنچنان رویایی که دست نیافتنی باشد تا برای تحقق آن به تحقیق و تفحص زیادی نیاز باشد. کافی‌است حداقل‌های ضوابط و اصول اخلاقی را رعایت شود. اما نکاتی که ممکن است در اجرای این حداقل‌ها کمک کند را می‌توان چنین برشمرد؛ در انتخاب واحد مسکونی برای زندگی، به تناسب فرهنگی همسایگان توجه کنیم که لااقل در سطح فرهنگی و روابط اجتماعی با ما اختلاف چندانی نداشته باشند. سعی شود در مجموع آپارتمانی ساکن شویم که از حیث شغل و سواد یا موقعیت اجتماعی با ما نزدیکی نسبی داشته باشند. از جمله راهکارهایی است که می‌تواند زندگی آرامی را در مجموعه برای ما رقم زند. غالباً هیات مدیره‌ برخی از آپارتمان‌ها مصوبه‌ای را تصویب می‌کنند تا مالکین در اجاره دادن یا فروختن آپارتمان مورد نظر خویش نظر و رای هیأت مدیره را جلب کند. اگرچه این مصوبه ممکن است با اصول و حقوق ناشی از مالکیت و اصل آزادی اراده در قراردادها مغایرت نسبی داشته باشد،اما از حیث یکدست شدن مجموعه آپارتمانی قاعده قابل احترامی به نظر می‌رسد. در اختیار داشتن یک واحد آپارتمانی به عنوان محل سکونت، می‌بایست واجد اوصافی باشد که حداقل آرامش نسبی را برای مالک و خانواده وی به همراه داشته باشد. لذا شناسایی اعتقادات مذهبی، گرایش‌های سیاسی، اخلاقی، هماهنگی و تناسب وضعیت اقتصادی همسایه ها، بُعد مسافت محل کار تا محل سکونت، مجاورت آپارتمان با محیط های عمومی و مکان‌های پرجمعیت شهر، شیوه رفت و آمد به مرکز شهر، مدرسه بچه‌ها، دسترسی به امکانات رفاهی محدوده استقرار آپارتمان مانند بودن درمانگاه‌ها، سوپرمارکت‌ها و فروشگاه‌ها و مراکز خریدو...از جمله نکاتی است که باید در خرید آپارتمان به آن توجه شود. مهم‌ترین نکته در خرید هر واحد مسکونی اطلاع از مسائل و موضوعات حقوقی ملک است لذا بهتر است فارغ از مراجعه به آژانس‌های املاک حتماً در خرید آپارتمان از مشاوره حقوقی بهره‌مند شد .مقررات آپارتمان‌نشینی در ایران مقارن با سال ۱۳۴۳ و اصلاحیه آن در سال ۱۳۷۶ به تصویب رسیده ،مستند به تاریخ تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها بالغ بر ۶۰ سال است که این قانون در کشور حاکم بوده ،قدمت تاریخی این مقررات مبین آن است که ایرانیان می‌بایست پس از نیم قرن آپارتمان‌نشینی با فرهنگ آپارتمان‌نشینی آشنا شده باشند، اما به جرات می‌توان گفت تنها شاید درصد جزئی از ساکنین آپارتمان‌ها از مقررات و قواعد حاکم بر آپارتمان‌نشینی آگاهی دارند. ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت در آپارتمان‌ها را شامل دو قسمت اختصاصی و مشترک یا مشاعی می‌داند قسمت‌های مشترکی که در قانون از آن یاد شده است بخش هایی از ساختمان است که غیر قابل تفکیک بوده و سهم تمام مالکین در آن به صورت مشترک جاری و ساری است راه پله‌ها، پشت‌بام مجموعه، لابی ساختمان، آسانسور و فضای استقرار آن از جمله نکات چالش برانگیز واحدهای آپارتمانی است. تعمیرات و بازسازی مجتمع‌هایی که دچار فرسودگی شده نیز یکی از مسائل قابل توجه در چنین مجموعه‌هایی است، چنانچه مالک هر واحد آپارتمان بخواهد در محدوده اختصاصی مالکیت خویش تغییری ایجاد کند نیازی به هماهنگی یا موافقت سایر مالکین ندارد، اما چنانچه عمر ساختمان به حدی رسیده که بیم خطر یا ضرر مالی- جانی برود و اقلیتی از مالکان حاضر به همکاری در تجدیدبنا نباشند، مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مخالفان نسبت به تجدید بنا اقدام کنند. هزینه‌های ناشی از این امر بین تمام مالکان به نسبت متراژ مالکیت هرواحد تقسیم می‌شود و چنانچه آن اقلیت که مخالف با تجدید بنا بودند نسبت به پرداخت هزینه‌های خویش اقدام نکردند می‌توان هزینه‌های سهم ایشان را از اموال ایشان از جمله از منافع همان واحد استیفا کرد. به عبارتی می‌توان همان واحد نوسازی شده را اجاره داد تا هزینه‌های تحمیلی ناشی از تجدید بنا دریافت شود. یکی از تکالیف قابل توجه مدیران ساختمان بیمه کردن کل مجموعه در برابر آتش سوزی است. سهم هر یک از مالکان در پرداخت حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها توسط مدیر تعیین و اخذ می‌شود.آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در مقام تعریف و معرفی برخی از قسمت‌های آپارتمان اعلام می‌کند؛ قسمت های اختصاصی منظور مکانی است که افراد برای استفاده انحصاری در اختیار دارند که به صورت طبقه و یا واحد شناخته می‌شود.قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام مشترکان می‌باشد را قسمت‌های مشترک یامشاع می‌گویند و هیچ یک از مالکین نمی‌تواند بر آن حق انحصاری داشته باشد. استقرار هر نوع وسیله‌ای اعم از میز، صندلی یا نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع است. قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاعی تمامی مالکین اختصاصی است. در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد لازم است برای ساختمان مجمع عمومی مالکین تشکیل شود. زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عادی یا فوق‌العاده در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق مالکین خواهد بود که به موجب نظر و رای مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی قابل اجراست. در صورت عدم حصول اکثریت مطلق زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل ۳ نفر از مالکین تعیین خواهد شد. در اولین جلسه مجمع، ابتدا رئیس مجمع تعیین و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیران از بین مالکین یا حتی اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنها ضروری است. در صورت عدم حضور اکثریت مذکور جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید خواهد شد و اگر در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نشد جلسه برای ۱۵ روز بعد تعیین و که تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضرین معتبر است. چنانچه کسی به عنوان نماینده مالک یا مالکین تعیین شده باشد. باید قبل از تشکیل مجمع، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه کند. گاهی پیش می آید که چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی هستند که به موجب ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها ایشان از طرف خود یک نفر را به مجمع معرفی می‌کند. مجمع عمومی دارای وظایفی از قبیل تعیین رئیس مجمع، انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان، تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالیانه و اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری ساختمان، تفویض اختیار به مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان است. کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود. تصمیمات اتخاذ شده مجمع باید ظرف ۱۰ روز به وسیله مدیر به شرکاء(مالکین) غایب اطلاع داده شود. تصمیم مجمع طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان برای کلیه مالکین و ساکنین الزام‌آور است. اختیار و وظایف مدیران در فصل دوم آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها ذکر شده است. مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع می‌تواند این مدت را اضافه کند. انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است. قابل توجه است که مدیران مجموعه‌های آپارتمانی امین شرکا هستند و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند. به عبارتی مدیریت در مجموعه آپارتمانی قائم به شخص است و لذا مدیر حق ندارد اختیارات و تکالیف خویش را به دیگری واگذار کند.

محمدهادی جعفرپور

وکیل دادگستری