فروش مسکن متری، درد یا درمان؟

خبر فروش متری مسکن از مدت ها پیش مطرح شد و با واکنش های مختلف کارشناسان و مردم در سطوح مختلف مواجه شد. قطعاً تامین مسکن برای مردم یکی از وظایف اصلی هر دولتی محسوب می شود و حکمفرمایی آرامش در این بازار حتماً ثبات و آرامش در دیگر بازارها را به دنبال خواهد داشت. طرح فروش متری مسکن نیز از سوی دولت به امید تسکین بازار مسکن ارائه شده است اما به گفته برخی از کارشناسان این طرح خود، باعث افزایش قیمت مسکن و نابسامانی بیشتر در این حوزه خواهد شد و علاوه بر این ضرورت خانه دار شدن کسی را نیز جامه عمل نخواهد پوشاند.

شکست های مکرر فروش متری مسکن

محمد کسائیان، کارشناس اقتصادی در این باره به «آرمان ملی» گفت: با توجه به شرایط حاکم در جامعه، خانه دار شدن برای بسیاری از مردم با توجه به وضعیت اقتصادی دشوار در حد یک آرزو باقی مانده است و حتی در تامین ودیعه اجاره مسکن نیز بازمانده اند، از این رو دولت به عنوان یک راهکار برای بهبود وضعیت و تسکین آرزویی که دیگر فرصت اجرایی شدن را نمی یابد؛ طرح فروش متری مسکن، یا ساخت خانه های 25 متری را طرح و پیگیری می کند، اما این پروژه در دفعات گذشته که طرح شد نیز موفقیتی را به دنبال نداشت و بررسی و قصد اجرای مجدد آن نیز معلوم نیست بر چه فرضیاتی استوار است .تبدیل شدن مسکن به عنوان کالای سرمایه ای

او افزود: ورود مسکن به بورس و فروش متری آن که بر اساس میزان توانایی پرداخت مردم قرار است انجام شود، در حقیقت بیشتر ابزاری برای جمع آوری نقدینگی های سرگردان است، اما اینکه آیا مردم نیز در این فرآیند سودی را حاصل خواهند کرد نیاز به بررسی بیشتری دارد. چرا که این عمل باعث کاهش قیمت مسکن و توزیع عادلانه مسکن در بین مردم ندارد و بر خلاف گفته های دولت کمتر کسی در این بین صاحبخانه خواهد شد، از سوی دیگر فروش متری مسکن در حقیقت به جای اینکه «مسکن» را به عنوان یک نیاز واقعی مردم معرفی کند، به عنوان کالایی برای سرمایه گذاری و تبدیل کردن آن به کالای سرمایه ای اعلام می کند که خود به ناآرامی بیشتر این بازار می انجامد .

سهم فروش مسکن متری برای دهک های پایین جامعه

این کارشناس با بیان اینکه این طرح هیچ تاثیری در بهبود ارتقای سطح توان خرید دهک های پایین جامعه نخواهد داشت گفت: عرضه مسکن در بورس، ماهیتی متفاوت با دیگر کالاهای عرضه شده در بورس دارد، چرا که مسکن قیمت ثابت و در حد و اندازه مشخصی ندارد و قرارگیری آن در مناطق مختلف ارزش آن را متفاوت می سازد، از سوی دیگر هنوز بسیاری از افراد قادر به ورود به بورس و اطلاع از نحوه کار با آن و چند و چون آن ندارند، حال چگونه می توان انتظار داشت که این کالا در بورس با نگاه کارشناسی متقاضیانی بررسی شود که از دانش مناسبی در بورس برخوردار نیستند.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: جمع آوری و هدایت سرمایه های سرگردان در جامعه را شاید بتوان تنها مزیت آن در طرح فروش مسکن متری اعلام کرد، اما شاید دولت امیدوار است با جمع آوری این سرمایه ها بتواند آن ها را در حوزه های عمرانی هدایت کند و از افزایش نرخ تورم ناشی از افزایش نقدینگی نیز بکاهد.

تکرار طرح هایی بدون قابلیت اجرایی

کسائیان افزود: هر چند این طرح با آرامش خاطر بیشتر برای خریداران واقعی همراه خواهد بود و به نحوی سرمایه های سرگردان را به شکل سامان یافته تری در بورس کالا هدایت و متمرکز می کند، آنطور که گفته می‌شود بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و در قالب اوراق سلف استاندارد مسکن پیش فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند، انجام دهد. هر چند فروش مسکن در سال های گذشته نیز مطرح شده بود اما قدرت اجرایی نشدن را نیافت و به دلایل مختلف به وادی فراموشی نهاده شد.

احتمال افزایش قیمت‌ها

مهدی سوری، کارشناس حوزه مسکن نیز در این باره گفت: در این معاملات در سمت عرضه با محدودیت‌هایی مواجه هستیم و به این گونه نیست که عرضه‌کنندگان در برابر تقاضاکنندگان تعدد داشته باشند که همین تعدد در عرضه و تقاضا منجر به ایجاد قیمت رقابتی و کشف قیمت شود. در واقع در ذات این اقدامات و معاملات با تعریفی که از تابلوی معاملاتی هر بورس داریم عموما متفاوت است اما می‌توان گفت کاربردی جانبی را دارند. این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به گسترش فروش املاک در بورس و فروش متری املاک تاکید کرد: فروش متری در نگاه اول می‌تواند برای متقاضیان سرمایه‌گذاری املاک جذاب باشد چراکه به این افراد ابزاری داده شده که با بودجه حداقلی متراژی را در بازار مسکن خریداری کنند وهمچنین سازندگان و فروشندگان مسکن هم می‌توانند پروژه‌های خود را به صورت خرد به مردم بفروشند و جریان نقدینگی خود را قوی کنند. اما این نگاه اول به موضوع است و در نگاه عمیق‌تر می‌بینیم که این فرآیند می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها منجر شود. سوری افزود: مشکل کشور در بازار املاک و مستغلات این است که ملک از ذات خود یعنی کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و یک تقاضای سفته‌بازانه در این بازار شکل گرفته است.

نگاه اشتباه به طرح فروش متری

در شرایطی که دولت‌ها از سویی نقدینگی را افزایش می‌دهند و از سوی دیگر قیمت‌های دستوری و تعزیری اعمال می‌کنند، شاید امکان کنترل قیمت‌ها با افزایش واردات وجود داشته باشد اما در این شرایط کالایی مانند قیمت مسکن که وارداتی نیست و عرضه آن محدود است، به صورت مضاعف افزایش پیدا کرده و جریان نقدینگی به این سمت می‌رود و سرمایه‌گذاری نادرستی شکل می‌گیرد. وی با بیان اینکه در این شرایط نگرانی‌هایی برای فروش متری در بازار سرمایه وجود دارد، گفت: فروش متری ملک در بورس بیشتر از آنکه به شفافیت بازار مسکن کمک کند در این شرایط اقتصادی کشورمان به افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود و تقاضای سفته‌بازانه را بالا می‌برد.

راهکار جایگزین فروش متری مسکن

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: دولت به جای اینکه فروش متری را درقالب صندوق‌های زمین ساختمان یا در قالب صندوق‌های متری در املاک احداث‌نشده و نه به صورت یونیکی به اجرا برساند که باعث افزایش تولید می‌شود، این معاملات را در قالب پروژه‌های آماده به اجرا می‌رساند که این خود منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌شود. سوری تاکید کرد: این روند فروش متری املاک منجر به تحریک تقاضا می‌شود و شاید سازندگان در کوتاه‌مدت با این فرآیند بتوانند به جریان نقدینگی خوبی دسترسی داشته باشند و سرمایه عده‌ای هم به سمت بخش ساختمان هدایت می‌شود اما در نهایت تقاضای سفته‌بازانه منجر به رشد قیمت‌ها شده و به ضرر بازار مسکن خواهد بود. بر اساس این گزارش، دولت سیزدهم تلاش کرده است که تا با فروش متری مسکن در بورس حداقل مردم را خانه دار کند و سرمایه‌ها را به سمت ساخت و ساز هدایت کند. با توجه به اینکه هر چهار تا پنج سال قیمت مسکن تحت تأثیر تورم و رشد بازارهای موازی یکباره دچار جهش می‌شود به همین دلیل به نظر می‌رسد باید راهکار اساسی برای خانه دار کردن مردم از سوی دولت برنامه‌ریزی شود تا بتوانیم سامانی در بازار نابسامان مسکن شاهد باشیم