هدایت بازار مسکن در دست دلالان

کارشناسان بر این باور هستند وجود چالش‌های بسیار در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن با وجود دپوی فراوان مسکن این گمان را ایجاد کرده گویا تعمدی در به تلاطم کشاندن این بازار وجود دارد و دست‌های پشت پرده منافع‌شان دراین است که بازار مسکن همواره در التهاب باشد، این در حالی است که بانک‌ها نیز به عنوان یکی از ابزارهای مهم دولت توجهی به طرح‌های تکلیفی دولت در خصوص بازار مسکن و واگذاری تسهیلات توصیه شده مسئولان به متقاضیان ندارند و این بازار همچنان به شکل کاملاً رهاشده به حال خود گذاشته شده است. مجید گودرزی، کارشناس مسکن معتقد است در بازار مسکن واحدهای خالی دپو شده فراوانی وجود دارد که در صورت کنترل و مدیریت مطلوب می‌توان به راحتی آرزوی خانه دارشدن هر ایرانی را به راحتی جامه عمل پوشاند. در این راستا آرمان ملی گفت‌وگویی با این کارشناس مسکن داشته است که در ادامه ماحصل این گفت و گو را می‌خوانید.

• عواملی که باعث شده تا همواره بازار مسکن در شهرهای مختلف ایران متلاطم باشد و نه تنها خرید خانه، بلکه اجاره نیز برای غالب مردم دشوار باشد چیست؟

- عوامل بسیاری در حوزه مسکن تاثیرگذار هستند که البته در صورتی که با نظارت مطلوب دولت همراه باشد می‌تواند بازار مسکن را به نحو احسن مدیریت کند. در حال حاضر قیمت هر متر مربع مسکن به قرار 8 میلیون تومان اعلام شده که با سیاست واگذاری زمین رایگان در شرایط خاص نیز همراه شده است، در صورتی که این طرح به صورت جامع و با نظارت مسئولان اجرایی شود می تواند تا حدی زیادی بسیاری از مشکلات موجود در بازار را مرتفع کند، در حالی که همچنان با مشکلات و موانع بسیاری در حوزه تامین مسکن و حوزه‌های جانبی آن در کشور مشاهده می شود که این گمان را ایجاد می کند که گویا دست هایی پنهان بر نابسامانی در این بازار تعمد دارد. در حقیقت بسیاری از طرح های اعلام شده از سوی دولت مبنی بر واگذاری تسهیلات و وام به متقاضیان برای احداث و ساخت یا خرید مسکن و همچنین در حوزه اجاره از سوی برخی بانک ها با بی توجهی روبه‌رو می شود و هشدارهای دولت به بانک‌ها و جرایم در نظر گرفته شده در خصوص تخلفات احتمالی در این زمینه نیز قابلیت اجرایی پیدا نمی کند.

• دولت تا کنون قوانین و مصوبه‌های بسیاری را برای واگذاری تسهیلات و وام به متقاضیان برای خرید یا اجاره اعلام کرده است که در عمل خبری از عملیاتی شدن آن نیست. ارزیابی شما از این ناهماهنگی‌ها و ناکارآمدی در حوزه اجرا چیست؟

- وضعیت واگذاری تسهیلات از سوی بانک ها در ایران در شهرهای مختلف به گونه ای است که گویی بانک ها در فضایی خارج از کشور مشغول به کار هستند و با قوانین داخلی ناآشنا و بیگانه هستند و مصالح داخلی در حوزه‌های مختلف به ویژه تامین مسکن برای متقاضیان که از وظایف اصلی دولت و یکی از بازوهای تقویت کننده اقتصاد کشور به شمار می‌آید، برای آنها کم اهمیت است، چرا که با اِعمال قوانینی چون گرو نگهداشتن حدود یک چهارم مبلغ وام نزد بانک ها و سود 23 درصدی تسهیلات منظور شده از سوی بانک ها برای متقاضیان به قدری سنگین و دشوار است که کمتر کسی مایل و قادر به دریافت این تسهیلات و شرکت در فرآیند حضور در بازار مسکن جهت خرید، اجاره، بازسازی و ... را پیدا می کند. روند رو به افزایش شبهات در بازار مسکن به قدری زیاد است که با وجود فراوانی و دپوی مسکن و خانه های خالی، میزان اجاره‌بها هر روز در کشور در حال افزایش است و برخی از طرح های خوب دولت مانند طرح اجرای مالیات بر خانه های خالی نیز فرصت عملیاتی شدن نمی یابد و در این راستا علاوه بر اینکه درآمدهای پیش بینی شده در این زمینه که در همه جای دنیا به شکل استاندارد وجود دارد، حاصل نمی شود و از سوی دیگر بازار مسکن همچنان متلاطم پیش می تازد .

• با وجود اعلام طرح‌ها و قوانین و طرح‌های دولت‌ها، اکثریت قریب به اتفاق طرح‌ها فقط در حد وعده باقی می‌ماند. چه ابزاری در «حاکمیت» می‌تواند به این نابسامانی سامان بخشد؟

- بازار رهاشده مسکن به قدری وحشی و افسارگسیخته شده است که هیچ قانونی را بر نمی‌تابد و قوانین تدوین شده دراین زمینه نیز به نظر می رسد از پشتوانه اجرایی و قضایی مطلوبی برخوردار نیست، این در حالی است که بازار مسکن در کشورهای دیگر با ورود دولت به حیطه قیمت گذاری قابل کنترل و رام شده است و کشورهایی مانند اتریش، آلمان و ... با وجود سختی‌هایی که حتی در دوران کرونا در این بازار وجود داشت، توانست با بهره‌گیری از ابزارهای حمایتی و بازدارنده برای متخلفان و...با نوسانات بسیار ناچیز این دوران را پشت سرگذارد و همواره بازار مسکن تحت کنترل شده ای را شاهد باشند، اما در ایران حتی وجود خانه هایی با قیمت متری یک میلیارد هم غیرطبیعی محسوب نمی‌شود و در حقیقت مالکان در خنکای سایه بی قانونی و عرضه و تقاضای نامناسب مسکن به راحتی در راستای حفظ مناقع خود در این بازار جولان می دهند و «مسکن» را بهترین بستر برای سرمایه گذاری و سودگیری می دانند، از این رو همگان از دستگاه قضایی توقع ورود به این بازار و مجازات عاملان ایجاد اغتشاش در این بازار را دارند تا بیش از این باعث از هم پاشیده شدن وضعیت اقتصادی و به دنبال آن سامان زندگی افراد در کشور نشود. 116 سال است که حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن تصویب نشده است.

• طرح مالیات بر خانه‌های خالی، یکی از ابزارهای رصد خانه‌های خالی و تخصیص مالیات برای آن ها به منظور مبارزه با دلالان در این عرصه اعلام شد تا شاید از التهابات بازار مسکن کاسته شود. اما این قانون ره به جایی نبرده است . دلیل آن چیست؟

• قوانینی که برای خانه‌های خالی و خانه های لوکس تصویب شده است، به‌علت نامشخص بودن قیمت ملک قابلیت اجرا ندارد و هزینه تصویب این قوانین از درآمد مالیاتی دولت در این بخش بیشتر بوده است! این در حالی است که در فرانسه اگر ثابت شود فروشنده و مالک قیمت منطقه را رعایت نکرده است، دادگاه رای به نفع خریدار و مستاجر خواهد داد. در آلمان به‌عنوان الگوی موفق مدیریت مسکن، قیمت‌ها به‌صورت فدرال و منطقه ای تعیین می شود. به‌عنوان نمونه در بحران کرونا دولت فدرال حداکثر میزان مجاز افزایش اجاره‌ها را یک درصد اعلام کرد. در اتریش خانه‌های نوساز توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می‌شود. سهم مسکن در سبد خانوارهای جهان ۱۸ تا ۲۳ درصد است و در ایران بیش از ۷۹ درصد. در بسیاری از مناطق هم صددرصد درآمد خانوارها کفاف فقط هزینه مسکن را ندارد و هنوز عده ای در مقابل ساماندهی این بازار مقاومت می کنند. ما برای چیپس و پفک قیمت داریم، تعزیر داریم ، سازمان تعزیرات داریم، می توانیم برای هزار تومان گرانفروشی می توانیم به دستگاه قضایی شکایت کنیم اما برای مسکن هیچ حد و مرزی برای قیمت گذاری نیست. از نظر قانونگذاران ما مسکن متری یک میلیارد هم گرانفروشی نیست. این در حالی است که نیازهای ضروری مسکن و درمان در تمام دنیا بصورت مستقیم و یا غیر مستقیم کنترل می شود .

روند رو به افزایش شبهات در بازار مسکن به قدری زیاد است که با وجود فراوانی و دپوی مسکن و خانه های خالی، میزان اجاره بهاء هر روز در کشور در حال افزایش است و برخی از طرح های خوب دولت مانند طرح اجرای مالیات بر خانه های خالی نیز فرصت عملیاتی شدن نمی یابد و در این راستا علاوه بر اینکه درآمدهای پیش بینی شده در این زمینه که در همه جای دنیا به شکل استاندارد وجود دارد، حاصل نمی شود و از سوی دیگر بازار مسکن همچنان متلاطم پیش می تازد

• با توجه به کاهش ارزش پول ملی گرایش به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزوده شده که بسیاری از آن با هدف فقط دلالی در این زمینه بدون سکونت کردن در آن ایجاد شده است. حاصل استمرار چنین روشی در کشور چه آثار و تبعاتی در اقتصاد کشور خواهد داشت؟

- حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن با ارزش افزوده صفر سرمایه گذاری شده است که عمده آن مسکن سرمایه‌ای و با انگیزه سوداگری بوده است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها سهم مسکن از سرمایه گذاری‌ها ۱۰ درصد است. برخی از بانک‌ها با خرید گسترده ملک و ایجاد آشوب در این بازار و تجدید ارزیابی پی در پی دارایی‌های ملکی وثایق لازم را برای افزایش افسار گسیخته نقدینگی فراهم می‌کنند. تورم مسکن بخش مهمی از تورم عمومی است و در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد. بدون مهار قیمت مسکن ، مهار تورم ممکن نیست. تا زمانی که بازار وحشی مسکن سالی بیش از ۱۰۰ درصد رشد قیمت دارد بانک‌ها هرگز زیر بار پرداخت وام مسکن ۲۳ درصدی نخواهند رفت. دولت به عنوان نماینده مردم باید حداقل در بخش نیازهای ضروری اقدام به تنظیم گری نماید. بازار مسکن و درمان اگر کنترل نشوند ، ظرفیت ایجاد بیشترین فشار را به مردم دارند. بخش بزرگی از نارضایتی ها بدون شک اقتصادی است و بخش مهمی از مشکلات اقتصادی مسکن است با تبعات اجتماعی. بسیاری از کسب و کارها به‌علت رها بودن قیمت‌گذاری امکان ادامه فعالیت ندارند. تا زمانی که سقفی برای قیمت گذاری مسکن تعیین نشود ، هر مالیاتی به‌راحتی به قیمت ملک اضافه می‌شود و هیچگاه برنامه‌های مالیاتی در کنترل قیمت و هدایت نقدینگی به بخش ساخت و ساز و عرضه موثر نخواهد بود. دولت برای کنترل بازار مسکن از طریق ابزارهای مالی و مالیاتی باید به بخش قیمت گذاری ورود کند.

• آیا برنامه ریزی های صورت گرفته در حوزه مسکن در برنامه توسعه هفتم می تواند پاسخگوی نیاز جامعه به تقاضای مسکن باشد و سامانی بر این بازار و تامین تقاضای مردم باشد؟

- قطعاً افزایش تولید مسکن در این زمینه یکی از نخستین سیاست هایی است که باید از سوی تصمیم گیرندگان اِعمال شود و در حقیقت فاصله تولید تا مصرف نیز کاهش یابد و این مهم نیز با چکش کاری اقتصاد حاصل می شود و در اولین گام باید طرح مالیات بر خانه های خالی را به صورت خیلی جدی تر اجرا شود . از سوی دیگر باید حتماً به شکل بسیار جدی و کارشناسانه دولت در حوزه قیمت گذاری مسکن ورود کند و ابزارهای حاکمیتی نیز بر این امر نظارت کند تا دهک های پایین جامعه از این طریق آسیب نبینند و از سوی دیگر باید با حفظ تعادل در گروه های موثر در ساخت و ساز مانند تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و ... سعی در منافع همه گروه ها را داشته باشیم تا بازار مسکن از رکود خارج شود تا باعث ایجاد رونق در بازار و اقتصاد کشور هم شود.

• ورود پیمانکاران خارجی بارها از سوی دولت برای بهبود بازار مسکن بررسی شده اما نشده است. ورود پیمانکار خارجی چگونه می‌تواند این بازار را از رکود خارج کند و در عین تامین نظر فعالان داخلی در بازار مسکن، به تامین نیاز مردم در این بازار نیز پاسخ مطلوبی دهد؟

- ورود شرکت ها و پیمانکاران خارجی به حوزه ساخت و ساز داخلی پیش از این با موفقیت عملیاتی شده بود و شرکت های ترک به این بازار وارد شده بودند و پروژه هایی را با نتیجه مطلوب اجرایی کرده اند، از این رو چنانچه چینی ها که سابقه مناسبی در بخش ساخت و ساز دارند با نظارت کامل مجلس و دولت به کشور وارد حوزه ساخت و ساز شوند، علاوه بر ایجاد اشتغالزایی در کشور می توانند باعث رونق ساخت و ساز و رفع نیاز در این زمینه شوند. ما در حوزه ساخت مسکن و یافتن زمین با توجه به وسعت جغرافیایی مطلوب ایران مشکلی نداریم، بلکه آنچه که چالش تلقی می شود، فقدان مدیریت و عدم تعهد به تکالیفی است که به حوزه های مختلف محول شده است که البته قابل اجراست، در حقیقت بازار مسکن و کاهش سوداگری در این بازار نیازمند قوانین مدونی با اعتبار 7 تا 20 ساله است تا بتوانیم بر مشکلات این حوزه فائق آئیم . اما تاکنون در هیچ کدام از برنامه های توسعه برنامه ای مدون و کامل تدوین نشده است که به طور کامل به مرحله اجرا درآید و همه نهادهای به وظایف خود عمل کنند، این در حالی است که ظرفیت ها و پتانسیل های خوبی در این بخش در مقایسه با دیگر کشورها مانند آلمان و ... در ایران موجود است اما گویا عمدی در کار است که مشکل بازار مسکن حل نشود ودست های پشت پرده این بازار را به سمت ناکارآمدی هدایت می کند و در حقیقت می توان گفت که در حال حاضر بنگاه داران و دلالان بیشتر از مسئولان این بازار را هدایت می کنند و فرمان اداره آن را در دست دارند.