چه کسانی از پرداخت مالیات معاملات املاک معاف هستند؟/ تکاپوی سوداگران برای دور زدن قانون جدید

آرمان ملی آنلاین طرح مالیات بر عایدی سرمایه که در چهار حوزه مسکن، ارز، طلا و خودرو مصوب شده است و درحالیکه که گفته می‌شود این روش از جمله پایه‌های جدید مالیاتی محسوب می‌شود که در صورت اجرای صحیح می‌تواند مانع از حضور دلالان و همچنین اجرای عدالت اجتماعی شود اما اجرای ناقص آن نیز نه تنها عامل گسترش عدالت مالیاتی و اجتماعی نخواهد شد بلکه خود عاملی برای فربه شدن افرادی که همواره در صدر لیست فرارکنندگان مالیاتی قرار دارند، است.

مالیات ستانی در بستر رکود اقتصادی
فخر زاوه، کارشناس اقتصادی در این خصوص به «آرمان ملی» گفت: دولت برای تحقق درآمدهای خود با توجه به کاهش درآمدهای نفتی به دلیل تحریم‌های نفتی، با چالش‌های بسیاری مواجه است در نتیجه در پی درآمدهای جدید است اما مسئله مهم دیگری که باید به آن به طور جدی پرداخت این است که دولت همزمان با دریافت مالیات‌های مختلف از مردم وظیفه دارد شرایط اقتصادی کشور را نیز بهبود بخشد و در حقیقت موتور مولد اقتصاد را نیز روشن کند تا با ایجاد تحرک در اقتصاد به وضعیت تولید نیز رونق بخشد که از این رو با توجه به تجارب کشورهای دیگر افزایش کمی و کیفی مالیات همزمان با رکود اقتصادی موجب سکته‌های موقت یا طولانی مدت اقتصادی می‌شود. زاوه افزود: در شرایط رکود اقتصادی، افزایش مالیات ستانی نتایج مطلوبی را در عرصه‌های مختلف جامعه به دنبال نداشته و مانع از رونق احتمالی اقتصاد و بهبود کسب و کار شده است به عنوان مثال می‌توان به مالیات بر عایدی یا سرمایه یا مالیات بر مسکن اشاره کرد که نیاز به بررسی‌های کارشناسانه بیشتری دارد تا به این امر با جزئیات بیشتری در حوزه تئوری و عملی پرداخت و مزایا و معایب احتمالی آن را مورد بررسی قرار داد. از سوی دیگر تمهیدات و زیرساخت‌های لازم برای اجرای طرح‌های مالیاتی ضرورتی غیرقابل انکار است بنابراین جمع‌آوری اطلاعات مودیان و تراکنش‌ها با استفاده از سامانه‌ها و نرم افزارها و سخت افزارها می‌تواند اجرای مالیات ستانی مطمئن و هدفمندتری را عملیاتی کند و در این راستا احتمال فرارهای مالیاتی نیز کاهش می‌یابد و حتی همزمان با اجرای درست و منظم طرح‌های مالیاتی با استفاده از ابزارهای مناسب، می‌توان طرح‌های مالیاتی جدیدی را نیز تعریف کرد.

دولت همواره موفق در مالیات ستانی
این کارشناس اضافه کرد: تجربه نشان داده است در مواردی که دولت تمرکز کرده توانسته از ابزارها و توانمندی‌های خود، مالیات‌ها را در بسیاری از حوزه‌ها موفقیت آمیز گردآوری کند، اما با توجه به وضعیت نامطلوب اقتصادی و کسب و کار نابسامان مردم به نظر می‌رسد تمرکز صد درصدی دولت برای اجرای پایه مالیاتی درست نباشد. هر چند دولت‌ها در اجرای طرح‌های مالیاتی با مقاومت‌هایی روبه‌رو می‌شوند که امری طبیعی است اما اجرای طرح‌های مالیاتی با پشتوانه سرمایه‌های اجتماعی چالش‌های کمتر و موفقیت‌های بیشتری را به دنبال خواهد داشت و به نظر می‌رسد که شرایط فعلی از نظر اقتصادی برای اجرای برخی از طرح‌های مالیاتی مناسب نباشد.

مالیات بر مسکن آری یا خیر؟
او درباره اجرای طرح مالیات بر خرید و فروش مسکن که یکی از بخش‌های طرح مالیات بر عایدی سرمایه است گفت: در رویکرد مالیات‌ستانی توسط دولت تجربه نشان داده در مواردی که دولت حدس می‌زده که از محل تعریف جدید پایه مالیاتی امکان درآمدزایی خوبی را می‌تواند داشته باشد، ابزارها و توانمندی‌های خود را به طورکامل به کار گرفته است و اجرای موفقیت آمیزی را نیز در پی داشته است بنابراین میزان مالیات و درآمدی که دولت گمانه‌زنی می‌کند و تمرکز خود بر روی آن پایه مالیاتی مطلوب بوده و منفعت کلی اقتصاد کشور را به همراه داشته است. زاوه توضیح داد: تعریف پایه‌های جدید مالیاتی به ویژه در حوزه مسکن یکی از مواردی است که دولت به آن پرداخته است اما در اخذ آن دچار مشکل است و از پشتوانه بررسی‌های کارشناسی برخوردار نبوده و این امر به دلیل جدا بودن تکه‌های پازلی است که باید درمرحله کارشناسی و سیاست‌گذاری رخ می‌داد، اما الگوبرداری از مدل‌های موفق اقتصادی می‌تواند کنش و واکنش‌های خوبی در مالیات‌ستانی داشته باشیم و با بررسی و اجرای آزمایشی آن در جامعه به رفع نواقص آن کمک کنیم تا اجرای نهایی بهتری را شاهد باشیم.

چه کسی موظف به پرداخت مالیات می‌شود؟
بنابه این گزارش، طبق گفته‌های یک مقام مسئول در سازمان امور مالیاتی کشور دریافت مالیات از خانه‌های خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است اما موضوع مالیات بر عایدی مشمول کل دارایی منقول و غیرمنقول مانند استفاده از مسکن و خودروهای لوکس می‌شود، همچنین با هدف توزیع ثروت وضع مالیات سالانه املاک مسکونی (گران‌قیمت) و مالیات سالانه خودرو (لوکس) در پیش‌نویس مذکور پیشنهاد شده است که شامل مالکان املاکی می‌شود که مجموع ارزش املاک متعلق به آن‌ها بیش از ۵۰ میلیارد ریال باشد همچنین همان‌طور که گفته شد تمامی دارایی‌های منقول و غیرمنقول مشمول این قانون مالیاتی می‌شود. در لایحه پیشنهادی مالکان خودروهای شخصی که مجموع ارزش خودروهای آنان بیش از ۵ میلیارد ریال است با نرخ‌های تصاعدی مشمول مالیات شده‌اند.

چه درآمدهایی مشمول مالیات هستند؟
بر پایه قانون مالیات بر عایدی سرمایه در کشور مشتمل بر دارایی‌هایی نظیر املاک و مستغلات (زمین و ساختمان، ویلا، باغ)، سرقفلی، ارزهای خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات، سهام و انواع اوراق بهادار، معادن و یا حقوق استفاده از معادن و خودرو مازاد بر نیاز شخصی می‌شود. به‌طورکلی، تمامی دارایی‌هایی که برای استفاده شخصی خریداری می‌شوند و همچنین دارایی‌هایی (تجهیزات، ماشین‌آلات و دارایی‌های ثابت) که در فرایند تولید کالا و خدمات مورد استفاده قرار می‌گیرند، در پایه مالیات بر عایدی سرمایه قرار نمی‌گیرند همچنین، دارایی‌هایی که با زیان سرمایه‌ای مواجه شده‌اند از این مالیات معاف می‌شوند البته درست است که در لایحه آمده است که درآمد حاصل از سهام و انواع اوراق بهادار مشمول مالیات بر عایدی می‌شود؛ ولی معاون حقوقی و فنی مالیاتی سازمان امور مالیاتی در مصاحبه با روزنامه‌ها و سایت‌های خبری گفته است، لایحه اصلاح پایه‌های مالیاتی در وزارت اقتصاد آماده و به دولت ارسال شده است همچنین در این لایحه تمامی معافیت‌های مالیاتی نیز تعریف شده است به عنوان مثال سود سپرده بانکی و سود حاصل از فعالیت در بورس به استناد قانون مالیات‌های مستقیم معاف از مالیات است و فرد بعد از اظهار این درآمدهای از پرداخت مالیات معاف می‌شود.

تأثیر اجرای قانون مالیات بر عایدی در بازار مسکن
این گزارش می‌افزاید: در حال حاضر مسکن، املاک و زمین اصلی‌ترین منبع دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در سراسر جهان است و دلالان مسکن ازجمله بزرگ‌ترین پرداخت‌کننده مالیات بر عایدی مسکن هستند درحالیکه در کشورهای مختلف قانون مالیات بر عایدی مسکن به اشکال مختلف اجرا می‌شود و معمولاً هر فرد برای یک مسکن نیاز به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن ندارد و در برخی موارد مسکنی که مؤدی در آن ساکن است از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است. از سویی دیگر در برخی قوانین، فاصله بین خرید و فروش مسکن و یا تعداد آن عامل تعیین‌کننده‌ای در نرخ مالیات بر عایدی آن است و می‌توان ادعا کرد که هسته اصلی شکل‌گیری مالیات بر عایدی سرمایه، جلوگیری از سوداگری، احتکار و سودجویی در بخش مسکن و جلوگیری از ایجاد تورم در آن است؛ چیزی که در کشور ما به شکل گسترده‌ای مشاهده می‌شود. اما سؤال اینجاست که اگر شخصی در معاملات خود ضرر کند، تکلیف مالیات بر عایدی سرمایه او چه می‌شود؟ آیا دولت که در سود مؤدی شریک است، در ضرر مؤدی نیز شریک است که پاسخ این است که مالیات بر عایدی سرمایه به ‌صورت کلی محاسبه می‌شود و به‌طور مثال زمانی که از یک معامله ۴۰۰ میلیون تومان سود کرده‌اید و از معامله‌ای دیگر ۵۰ میلیون تومان ضرر کرده‌اید، باید برای مجموع سود خود که ۳۵۰ میلیون تومان است مالیات پرداخت کنید از سویی دیگر اگر در یک دوره زمانی در تمامی معاملات خود ضرر کنید و در آن دوره زمانی به‌طورکلی ضرر کنید، میزان ضرر شما در حساب مالیاتی شما ذخیره‌شده و از سود دوره بعدی شما کم می‌شود. درواقع به میزان ضرر خود در دوره فعلی، در دوره بعدی معافیت مالیاتی خواهید داشت.

چه راهی برای عدم پرداخت مالیات در بازار مسکن می‌شود؟
با پیچیدن خبر اجرای قانون مالیات بر عایدی و ارائه لایحه آن در مجلس، بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز و دلالان این بازار را به جنب و جوش انداخته است. به نظر برخی از کارشناسان به دلیل نبود زیرساخت مناسب در بازار مسکن، تخمین دارایی و سودهای یک شخص به طور دقیق ممکن نیست. از طرف دیگر شنیده می‌شود که دفاتر مشاور املاک با دریافت مبالغی اقدام به عقد قرارداد اجاره صوری با خرید شماره شناسنامه از افرادی که نام آن‌ها در سامانه املاک ثبت نیست، تلاش‌هایی در راه عدم پرداخت مالیات از سوی مالکان می‌کنند که می‌تواند این قانون مالیاتی را در حل بحران مسکن بی‌اثر یا کم اثر کند.

التیام بازار مسکن با اجرای قانون مالیات بر عایدی
این گزارش می‌افزاید: در برخی از موارد راه‌هایی مانند تنظیم قرارداد اجاره‌نامه صوری برای ملک‌های خالی، عدم احراز دارایی و درآمد، تغییر مالکیت سرمایه به نام افراد دیگر به شکل سوری و بسیاری راهکارهای تخریبگرانه دیگر می‌تواند تأثیر این قانون را کاهش دهد یا از بین ببرد. از سوی دیگر بیشتر املاک خالی در بخش لوکس و اعیانی نشین شهر قرار دارند و مشکل بازار مسکن در رابطه با تأمین مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه است که آن‌ها نیز به‌هرحال توانایی اجاره با خرید خانه‌های خالی بالا شهر را ندارند که با اجرای این قانون شاید مدتی نیز زمان لازم باشد تا نتیجه آن بر بازار مشخص شود و نمی‌توان در مدت زمان کوتاه یک ساله یا کمتر، تأثیرات آن را مشاهده کرد.