مسکن در انتظار طوفان یا رکود؟

در شرایطی که سرمایه‌گذاران در بازارهای دیگر به دنبال کسب سودهای کوتاه‌مدت هستند، مسکن به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم، با کمترین میزان معاملات دست و پنجه نرم می‌کند.

بازار بدون تقاضا

به گزارش «آرمان ملی»، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که ورود شرکت‌ها، موسسات مالی و گروه‌های بزرگ سرمایه‌گذاری به بازار مسکن، یکی از مهم‌ترین دلایل تشدید این رکود است. این نهادها با خرید گسترده املاک و نگه داشتن دارایی‌های خود در این بازار، از عرضه واحدهای مسکونی جلوگیری کرده و عملاً زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم کرده‌اند. در این میان، خریداران واقعی که عمدتاً شامل خانه‌اولی‌ها و اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه هستند، توان ورود به این بازار را ندارند. روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه دارد، اما نکته قابل توجه این است که نرخ رشد آن نسبت به سال‌های گذشته کندتر شده است. به عنوان مثال، در تهران میانگین قیمت هر متر مربع مسکن از ۸۰ میلیون تومان در تابستان امسال به ۱۲۵ میلیون تومان در اسفندماه رسیده است. این افزایش در حالی رخ داده که تعداد معاملات به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است.

رکود تورمی

در واقع، شرایط بازار نشان‌دهنده پدیده‌ای است که کارشناسان از آن به عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند، وضعیتی که در آن قیمت‌ها افزایش می‌یابد، اما به دلیل کاهش تقاضا، بازار از رونق افتاده و حجم معاملات کاهش می‌یابد. این موضوع باعث می‌شود که بازار مسکن نه تنها جذابیت خود را برای خریداران واقعی از دست بدهد، بلکه سرمایه‌گذاران نیز نسبت به ورود به این حوزه مردد باشند. یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها این است که دولت چه اقداماتی می‌تواند برای خروج بازار مسکن از این وضعیت انجام دهد؟ سیاست‌های گذشته که عمدتاً بر عرضه مسکن از طریق پروژه‌های دولتی متمرکز بوده، نتوانسته‌اند مشکل را حل کنند. بسیاری از کارشناسان معتقدند که دولت باید رویکرد خود را تغییر داده و به جای ورود مستقیم به ساخت مسکن، شرایطی را فراهم کند که بخش خصوصی با انگیزه بیشتری در این حوزه سرمایه‌گذاری کند. یکی از راهکارهای اصلی، ارائه تسهیلات مالی متناسب با قیمت مسکن است. در حال حاضر، وام‌های خرید مسکن به هیچ عنوان پاسخگوی قیمت‌های فعلی نیستند. اگر دولت بتواند تسهیلاتی با نرخ بهره مناسب و بازپرداخت طولانی‌مدت ارائه دهد، می‌توان امید داشت که تقاضای واقعی در بازار افزایش یابد. علاوه بر این، اصلاح قوانین مربوط به مالیات بر خانه‌های خالی و اجرای دقیق‌تر آن می‌تواند نقش مهمی در افزایش عرضه مسکن داشته باشد. در حال حاضر، بسیاری از واحدهای مسکونی خالی هستند و مالکانی که عمدتاً سرمایه‌گذاران بزرگ هستند، تمایلی به عرضه آن‌ها در بازار ندارند. با اجرای سیاست‌های مالیاتی کارآمد، می‌توان این وضعیت را تغییر داد و به تعادل عرضه و تقاضا کمک کرد.

صنعتی‌سازی ساخت‌وساز

کارشناسان معتقدند، یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی برای حل بحران مسکن، حرکت به سمت صنعتی‌سازی ساخت‌وساز است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن باعث کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت پروژه‌ها شده است. در ایران نیز، در صورت حمایت دولت از این نوع ساخت‌وساز، می‌توان امید داشت که قیمت تمام‌شده مسکن کاهش یابد و عرضه با سرعت بیشتری انجام شود. همچنین، توسعه زیرساخت‌های شهری در مناطق اطراف کلان‌شهرها می‌تواند گزینه‌ای برای کنترل قیمت‌ها باشد. در حال حاضر، به دلیل تمرکز بیش از حد بر شهرهای بزرگ، تقاضا در این مناطق به شدت بالا رفته و قیمت‌ها افزایش یافته است. اگر دولت بتواند امکانات رفاهی، آموزشی، بهداشتی و حمل‌ونقل را در شهرهای اطراف تهران و سایر کلان‌شهرها تقویت کند، ممکن است بخشی از تقاضا به این مناطق هدایت شده و فشار قیمتی از روی شهرهای بزرگ برداشته شود.

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، فناوری‌های نوین در ساخت مسکن باعث کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت ساخت شده و در ایران نیز در صورت حمایت دولت از این نوع ساخت‌وساز، می‌توان امید داشت که قیمت مسکن کاهش یابد

مسکن در سال آینده

به اعتقاد تحلیلگران در این بازار، با توجه به وضعیت فعلی، پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال آینده همچنان با رکود تورمی همراه باشد. قیمت‌ها احتمالاً روند افزایشی خواهند داشت، اما این افزایش به دلیل کاهش تقاضا با سرعت کمتری نسبت به گذشته رخ خواهد داد. در صورتی که دولت بتواند سیاست‌های کارآمدی برای تحریک تقاضای واقعی و افزایش عرضه مسکن به کار گیرد، ممکن است شاهد تغییراتی مثبت در این بازار باشیم. اما اگر روند فعلی ادامه پیدا کند و اقدامات مؤثری برای حل بحران انجام نشود، رکود و تورم مسکن به یکی از چالش‌های اصلی اقتصاد کشور در سال آینده تبدیل خواهد شد. به باور صاحب‌نظران، بازار مسکن در شرایط پیچیده‌ای قرار دارد، از یکسو، افزایش قیمت‌ها ادامه دارد و از سوی دیگر، قدرت خرید مردم کاهش یافته و معاملات به حداقل رسیده است. راهکارهای خروج از این وضعیت شامل افزایش تسهیلات خرید مسکن، اجرای دقیق مالیات بر خانه‌های خالی، توسعه صنعتی‌سازی ساخت‌وساز و بهبود زیرساخت‌های شهری در مناطق اطراف کلان‌شهرهاست. در نهایت، اگر دولت بتواند سیاست‌های درستی را در پیش بگیرد، می‌توان امیدوار بود که در سال آینده بازار مسکن از رکود خارج شده و به سمت رونق نسبی حرکت کند.

چند سناریو

فرید غدیری کارشناس بازار مسکن در این باره معتقد به چهار سناریو در بازار مسکن سال آینده است. او می‌گوید، تقابل ایران و آمریکا در ماه‌‌‌های اخیر با روی کار آمدن دوباره ترامپ، بیش از هر زمان دیگری، به نظر می‌‌‌رسد. این تقابل می‌تواند در سال 1404 تشدید شود و در «تشدید تحریم‌‌‌های نفتی» بروز پیدا کند یا برعکس، در مسیر «مذاکره» تا رسیدن به «گشایش» تغییر پیدا کند. پیش‌بینی‌‌‌هایی که برخی کارشناسان سیاست خارجی در این باره دارند آن است که «احتمال توافق کامل» پایین است، اما «احتمال نوعی توافق» وجود دارد و در عین حال «احتمال تشدید تنش در منطقه» هم ضعیف به نظر می‌‌‌رسد. با این حال بسته به جهت احتمالی این بازیگردان اصلی بازار مسکن 1404 می‌توان چهار سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است. سناریوی اول آن است که اوضاع سیاسی در معادلات ایران و کشورهای طرف حساب شبیه سال‌های 97 تا 99 شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد. البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با تورم ملکی آن سال‌ها برابری کند پایین است چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌‌‌ای» به شدت پایین‌‌‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است. سناریوی دوم، قرار گرفتن در مسیر مذاکره و شکل‌‌‌گیری شرایط برزخ نسبت به آینده مذاکرات و اوضاع سیاسی است که در این صورت چون ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن بالا می‌رود (شبیه سال 1400)، احتمال اینکه بازدهی بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود وجود دارد. اما همه بازارها کم‌‌‌رشدی را تجربه خواهند کرد. سناریوی سوم، گشایش سیاسی است که در این صورت مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد اما تا رسیدن به شرایط نرمال، چیزی در حدود دو سال فاصله خواهد داشت. سناریوی چهارم نیز شرایطی مشابه 1403 خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور تورم تولید مسکن نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت‌‌‌وساز 5/1 برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع شرایط تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است. به نظر می‌رسد اگر «سختی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و در استطاعت» برای سیاستگذار مهم است و دغدغه اول محسوب می‌شود در این صورت می‌توان انتظار داشت در سال آینده «تصمیمات سیاسی و اقتصادی» حول و حوش «رفع این بحران» صورت بگیرد.